解析拆迁安置房买卖法律风险

肖 春   “我想有一间房，不需要面朝大海，也不需要春暖花开，只要上面画满拆、拆、拆”…… 相信很多人都做过这样的拆迁美梦。当房屋“有幸”被拆了，若拆迁安置的房屋面积和数量超出自己的需求时，很多人都选择对外出售，而关于拆迁安置房买卖的争议也因此频频发生，本文结合法院生效案例，针对拆迁安置房买卖的法律风险进行解析。 一、案例解析 案例（一）：旧房迟迟未拆，安置房出售后无法交付怎么办？ 1、案情简介： 2012年10月5日，张某（甲方）与李某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“根据《合同法》及相关法律规定，甲方自愿将其所有的洛阳市老城区XX街XX号房屋拆迁后回迁安置的房屋（具体层数、面积待定）一套卖给乙方，双方达成以下合同条款：一、所买卖房屋的具体位置、结构、面积：洛阳市老城区XXX路（三室两厅两卫结构，约130-140平方米左右，楼层在15-24层之间。***终以乙方自行选定的楼号、面积及楼层为准。二、房屋买卖价格：每平方米3000元，按将来选定的具体户型面积计算确定具体房款。三、付款方法：乙方于本合同双方签字生效五日内支付甲方贰拾万元整，剩余房款乙方留取贰万元后于房屋建成交付钥匙后三日内支付，余款贰万元待甲方给乙方办理完房产证、土地证后五日内全部付清。四、甲方应保证在本合同签字生效两年内将乙方所买的房屋交给乙方。否则，乙方可以单方解除合同，若解除合同应退还乙方所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息。五、若甲方违约，应支付乙方所交房款一倍的违约金。六、若乙方违约，应支付甲方已收房款一倍的违约金”。之后，张某共收取李某购房款20万元。而洛阳市老城区XX街XX号房产至今未被政府拆迁，张某至今未向李某交付该房产的回迁安置房，且未将李某所支付的20万元购房款返还给李某。李某向法院起诉，要求解除与张某的购房合同，同时主张退还20万元购房款及按月利率5%从交付房款之日起计付的利息，并要求张某支付20万元违约金。 2、法院认为：张某与李某所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定***履行各自义务。李某依据合同的约定支付了20万元购房款，张某主张因政府原因未拆迁不能排除其未按合同约定交付房屋应承担的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，如张某未在签约两年内向李某交付安置房，李某可单方解除合同，若解除合同应退还李某所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息，故李某主张退还购房款20万元并支付利息之诉求，符合合同的约定及法律规定，该院依法予以支持。关于违约金部分，实际上是对张某的违约责任进行了重叠约定，对此该院不予支持。 3、法院判决：1）解除李某与张某于2012年10月5日所签订的《房屋买卖合同》；2）张某于本判决生效之日起十日内退还李某购房款20万元并支付该20万元的利息（利息从2012年10月5日起至张某实际退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；3）驳回李某的其他诉讼请求。 案例（二）：购买无证安置房，能否解除合同索要损失？ 1、案情简介：2015年3月7日，原告曹某与被告金某通过不动产中介签订房屋买卖合同，被告金某将张某名下位于XXX小区的1号楼2单元6层262室回迁安置房屋出售原告，房屋买卖价款为178000元，原告向被告支付购房款168000元后，被告向原告交付了该房屋，之后原告为了取得房产证多次要求被告提供相关证明，但被告却称该房并非直接从被拆迁人张某手中购买，张某现己经去世，具体房屋继承人不详，原告多次要求被告提供张某继承人的相关情况，被告却称不详，此后原告要求被告解除合同，退还购房款，被告拒绝。原告认为被告的行为违背双方签订合同中所约定的如实告知义务及提供真实的相关购房手续的合同及法律义务，其违约行为致使原告的合同目的无法实现。原告起诉要求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返退购房款168000元；3、判令被告赔偿原告经济损失；4、由被告承担诉讼费用。 2、法院认为：原告在购买交易房屋前已实地查看过该房屋，被告在收取168000元购房款的同时已将全部与房屋产权有关资料交付给原告，原告按约定交付购房款的同时，被告已向原告交付了房屋且原告已居住多年，原、被告均已按合同约定履行了其主要义务，双方之间的房屋买卖合同已生效；因该小区整体尚未验收的原因，使得该房屋现在处于无法办理房屋产权证状态，但无法办理房产证并非被告原因所造成，被告在房屋交易时亦如实将与该房屋有关的原房屋所有人张某的一切材料均交付原告，并不存在原告所诉的被告隐瞒其真实产权状况的情况；因此被告并不存在法律规定的合同解除情形，故对原告要求解除与被告之间买卖合同及返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，依法均不予支持。 3、法院判决：1）原告曹某与被告金某之间关于XXX小区1号楼2单元6层262室的房屋买卖合同关系合法有效； 2）驳回原告曹文红要求解除与被告金红之间房屋买卖合同及返还购房款等其他诉讼请求。 二、律师提示： 正如上面两个案例中发生的情况，拆迁安置房的买卖在实践中存在诸多法律风险，如： 1、安置房出售后旧房迟迟不拆导致卖方违约； 2、房价上涨诱使卖方反悔； 3、买方购房后无法***等。 建议卖方和买方从以下几个方面予以关注和重视： （一）对卖方而言： 1、参考市场行情慎重确定房屋价款。如果旧房还未拆除，卖方在签署拆迁安置补偿协议的情况下就对外出售安置房，此时的安置房信息以及交房的具体时间不明确，所签署的房屋买卖合同是一种附条件的合同，并且也有预售的性质，建议卖方参考商品房买卖的市场行情结合交房的时间对于房屋价款进行充分考虑，避免在交房时因房价上涨幅度较大，从而心理失衡单方违约引发纠纷。 2、明确约定房屋差价和相关税费的承担。对于提前预售的安置房，房屋的面积往往是预估的，交房时会存在面积差，以及办理产权证和过户手续时会涉及相关税费，建议卖方在买卖合同中明确约定相关费用由谁承担，避免因约定不明引发争议。 3、谨慎约定交付房屋和产权过户的时间。如上述案例一中的卖方张某，因对于拆迁时间过于自信，在合同中约定两年内交房且设定相应的违约责任，但却遇到政府政策变更等因素影响，导致违约后被诉至法院。建议卖方在合同中恰当的设定排除责任条款，将非自身因素导致的不能按期交房和***的情况排除在承担违约责任的情形之外。 （二）对买方而言： 1、调查安置房的权属。由于农村房屋的拆迁安置补偿通常以户为单位、结合人口数量综合计算，建议买方在购房前，核实签署房屋买卖合同的出卖人对于安置房屋是独自享有还是共同共有，如果是共同共有，需要确认其他共有人是否一致同意出售房屋，避免在签约后房屋共有人提起异议引发争议。 2、核实安置房有无产权证。建议买方购买有产权证的安置房，即便买方确有需要购买暂时未取得房产证的安置房，也建议吸取上述案例二中的原告曹某的教训，切勿购买二手安置房。由于案例二中的原告曹某并不认识原产权人张某，因此在曹某无法***时只能向其购房合同的相对方金某主张权利，而金某已完成了自己的合同义务，曹某在与金某的官司败诉后，还得找已经过世的原产权人张某的继承人配合过户，而在办妥房产证前，曹某也很难再次出售该房屋。 3、完善合同中的买方条款。作为安置房的购房一方，从实现合同根本目的的角度出发，建议重点关注房屋的交付和产权过户的条款，并建议预留小部分房款待房屋过户手续办妥后付清，同时设置相应的违约责任条款，保障房屋买卖的交易进程，减少纠纷。 综上，房屋作为家庭中***核心重大的资产之一，不论是拆迁安置房的出卖人还是买受人，知悉上述法律风险，在交易过程中应能有所裨益。      

我所李琰主任应邀为前进科化集团做“企业法务管理”专题讲座

　　2017年1月21日下午两点，我所李琰主任应邀为河南省前进化工科技集团股份有限公司管理人员500余人做 “企业法务管理”专题讲座。 　　李琰主任根据自身亲临华为总部的学习感悟，向参训人员分享了华为法务部先进的组织和管理经验，并结合企业实际和发展要义，给出企业法务工作中的五点重要启示，***后***详实的讲述了现代企业法务的总目标、职责范围及工作内容。整个培训内容，“信息量大、干货多、感受深”，在新春佳节到来之际给在场人员送上了一顿丰盛的“精神大餐”，获得一致好评。 　　河南省前进化工科技集团股份有限公司为集爆破器材、危险品运输、工程爆破、工程安装、商贸物流、金融投资、房地产、旅行社、农业科技、园林绿化等于一体的大型综合性企业集团，我所作为前进科化集团常年法律顾问，由李琰主任带领多名律师组成***团队，为前进科化集团提供深度及精准法律服务，并建立长期稳固合作关系。

先为动态 | 我所邀请河南都典律师事务所苗武涛律师开展座谈交流

　　如何提升法援案件的办案质量座谈交流　　河南先为律师事务所　　3月21日下午，河南先为律师事务所邀请河南都典律师事务所党支部副书记、合伙人、河南省法律援助案件质量评估师苗武涛律师，就如何提升法律援助案件办案质量问题，与我所党支部副书记、合伙人宋恒及青年律师展开座谈交流。　　座谈会上，苗武涛律师以法律援助案件目前普遍存在的问题为出发点，参照《河南省刑事法律援助案件质量评估标准》《河南省民事行政法律援助案件质量评估标准》，结合其丰富的法援案件办案经验和评估经验，围绕法援案件办理和质量提升，以及就办理流程中各环节的质量评估标准和要点进行了全面细致的讲解，并分享了自身办案经验与技巧。对于我所青年律师在办案过程中遇到的问题，苗武涛律师进行了细致解答，分享交流。　　通过本次座谈会，我所青年律师对于法律援助案件的办理流程、质量管理和提升都有了更加深刻的理解和认识，有助于我所律师在今后办理此类案件更加标准化、规范化，提升办案质量。

先为常法|开启先为智能法顾服务新时代

先为先为常法中心 为您的企业保驾护航常法      “技术驱动法律，科技创就未来”。2017年10月28日，河南先为律师事务所正式签约并率先在洛阳地区引进了Alpha系统，***开启了法律的数据时代！2018年先为设立“常年法律服务中心”，经历数月潜心开发先为智能法顾系统，众多功能，全方位，全时段，多角度***运转，***大化的节约人力成本，该系统利用智能法律大数据优势，提供合同管理、主体监控、履行预警、合同审查、法律咨询等服务，为您的企业保驾护航。同时为客户提供法治体验服务、针对公司经营风险，提出防控建议，定期出具法制体检报告，快速地帮助客户公司完善合同管理，健全合同管理制度，发现风险并及时把控。 合同管理 律师合同审阅修改、纸质合同电子化管理、10万+合同模板库支持***检索和全文搜索，为公司提供经营管理、风险控制、客户分析、商业决策等维度的可视化数据支撑。 主体监控 交易安全的保障从合同签订前到合同履行的全过程，系统全天候自动对公司的交易合作伙伴进行大数据监控，58个维度&24小时主体监测、企业主体风险大数据检测，实时把握交易合作伙伴的真实运营情况。 履行预警 系统可自动识别合同履行过程中的重要时间节点，实时提醒关键交易点，为交易提供全方位、全时段的安全保护。 咨询培训智能科技&***律师咨询、云课堂&现场培训 先为常法中心 先为常年法律顾问服务中心，于2018年8月成立，组织***律师团队、商业智囊专家团队、法务知识管理团队、技术支持团队长期致力于为公司企业提供优质的常年法律顾问服务，从服务内容、服务方式、服务深度等方面不断更新与提升，持续保持客户满意度和粘度，一改企业法顾“一顾一问，不顾不问”的传统模式，先为团队为企业提供***、实用、及时、一体化的法律服务。 先为不同于传统的个体模式或挂靠经营的律师事务所，实现的是所有法律事务均以业务管理为中心的一体化服务模式。发挥律师各自的***特长，聚集全所律师的资源优势，通过一体化管理确保客户得到***、周到、深度的法律服务。同时先为常法中心开发智能法律顾问服务软件，实现线上合同审查、云端合同管理、线上法律咨询、线上***培训、全程风险预警。保证做到先为常法客服10分钟响应、线上咨询2小时答复、简单事务--立即处理，疑难事务--日内回复，特别复杂事务--三日内回复。 先为｜常法中心 定制｜属于您的法律顾问TEL：15729117501 WEB：www.hnxianwei.com  EMAIL： xwchangfazhongxin@163.com长按二维码关注我们