我所李志强、曹明哲律师为中国移动洛阳分公司提供普法宣讲服务

李志强律师宣讲 曹明哲律师宣讲 法制宣讲活动现场 法制宣讲活动现场 　　河南先为律师事务所应邀参加了中国移动通信集团河南有限公司洛阳分公司举办的中国移动河南公司2018年“法治移动，和法同行”法治宣讲活动。 　　曹明哲律师 　　2018年9月19日，我所曹明哲律师为中国移动洛阳分公司的员工进行了《侵权责任法》、《***高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的法律知识培训。曹明哲律师围绕侵权案件的构成要件、举证规则以及发生侵权案件后各项赔偿标准的计算依据等内容，结合移动公司在实际经营过程中所遇到的真实案例进行讲解，针对侵权事件的“事先防范”、“事后补救”等问题，提出了有效的应对策略，取得了良好的培训效果。 　　李志强律师 　　2018年9月26日，我所李志强律师为中国移动洛阳分公司的员工作了《反垄断法》、《反不正当竞争法》、《行政处罚法》、《行政强制法》的法律知识培训。李志强律师针对该几部法律中涉及的垄断行为、不正当竞争、虚假宣传、侵犯商业秘密、商业贿赂、不正当有奖销售，以及可能产生的行政处罚和行政强制措施等内容，结合相关案例，作了详细的讲解和风险提示，使与会人员参与企经营合法合规性有了更加深入的认识。通过此次法治培训活动，增加了中国移动洛阳分公司到会员工们的法律知识储备，提高了员工们的法律意识，受到了一致好评。 移动公司法律服务团队 　　河南先为律师事务所作为中国移动洛阳分公司常年法律顾问，由李志强、肖春、曹明哲律师组成法律服务团队，在提供法律服务过程中，将日常普法培训和专题讲座相结合，为公司培养有法律意识的员工，给公司以法律支撑，更大程度去引导公司依法经营和规范管理，***终实现防患于未然，减少和避免损失，使公司有更多的精力专注于发展。

先为解惑|疫情期间，商品房买卖违约怎么办？

肖春  河南先为律师事务所 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。青山座座皆巍峨，壮心上下勇求索！我们始终坚信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。 一场疫情来袭，全国按下了暂停键。除了受到直接影响的旅游业、餐饮业，交通运输业、线下门店等，与疫情非直接相关的房地产行业在未来一段时间内所受的影响也将逐渐显现。不仅因为房地产行业在当前国民经济中所占比例较高，也因为房地产行业的上下游业务较多，牵一发而动全身的连锁反应在所难免。2020年1月25日，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，各房地产项目工地一律停工，办理房地产登记的行政部门延期***开放，各行各业的复工时间也都推迟，如此将可能导致已经处于商品房买卖交易过程中的双方出现违约情形。 一、疫情导致商品房买卖双方的违约责任如何认定？ 本次疫情是一次全国乃至世界范围内爆发的突发性异常事件，具有不能预见、不可避免、不能克服的客观性，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。我国《合同法》***百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。可见，在没有法律明确排除外，疫情导致的商品房买卖合同一方违约，并不必然全部免除责任，还要考虑到疫情的实际影响和履行合同的客观情况。 例如，购房人处于隔离状态，导致其无法依据《商品房买卖合同》的约定按期支付首付款，是否能够免除违约责任，就要看购房人是被政府采取强制隔离措施，还是自行居家隔离。如果被政府采取强制措施隔离，显然***了其履行义务的能力，可以免责。如果只是购房人为了安全考虑自行居家隔离，而在保证安全的情况下客观上能够履行合同义务，购房人就不能完全免责，开发商可以追究购房人相应的违约责任。 二、开发商已与购房人签署《认购协议书》，无法在《认购协议书》约定的时间内与购房人签署《商品房买卖合同》怎么办？ 马云说：“未来的企业，只分使用互联网技术的实体经济和不使用互联网技术的实体经济，使用互联网技术的实体经济肯定生存能力更强，生存率更高。”近期，一些开发商已经在利用微信、抖音直播等形式宣传邀请客户线上看房、选房，针对已经进行认购、有签订《商品房买卖合同》需求的情况，也可利用技术的手段进行线上签约，并保存好后台信息，待复工后补签书面的《商品房买卖合同》。为保障合同的顺利履行，建议核实购房人的身份信息、征信情况以及开发商开具的定金收据原件，通过视频的方式进行录音录像，并保存相关的微信、短信沟通记录，尽量要求购房人本人直接线上操作，如果委托他人办理，还需审查委托书的真实性、委托代理的权限等信息。总之，合同的形式不是***重要的，关键要看是否体现双方的真实意愿，并留有相关的证据防止后续单方毁约。 三、开发商已与购房人签署《商品房买卖合同》，逾期交付房屋怎么办？ 开发商作为工程发包方，是否能够在合同约定的期限内将房屋交付给购房人，一定程度上依赖于承包人的工程进展。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间是在疫情发生期间或疫情结束后，开发商可以依据不可抗力的规定免责。我国《合同法》***百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此，开发商主张因不可抗力免责，有及时通知购房人和提供相关证明的法定义务。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间也在疫情发生前，开发商由于其他情形未按时交房，又恰遇此次疫情导致一再延期。则开发商逾期交房就不能以不可抗力为由全部免责。此时，建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法交房的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期交房的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。同时，开发商可灵活运用线上办公模式，在疫情期间积极解决交房的障碍问题，并做好跟购房人的沟通和交流，以达到减损进而止损的目的。 若部分开发商利用微信、抖音等形式进行线上销售，在疫情发生期间与购房人签署《商品房买卖合同》，合同中约定的交房时间务必要充分考虑到承包人建设工程能够复工的时间及可能遇到的相关障碍，以及采取的工程进度保证措施，综合确定可靠的交房时间。如果约定交房时间也是在疫情发生期间或疫情结束后，就视为开发商对于疫情给交房带来的影响有着明确的预判，一旦逾期，则不能依据不可抗力主张免责。 四、开发商已交付房屋，逾期办理房屋产权证怎么办？ 若《商品房买卖合同》约定的***时间是在疫情发生之时或者之后，开发商在及时通知业主和提供相关证明的情况下，可以主张因不可抗力免责。 若合同约定的***时间是在疫情发生之前，则开发商逾期***就不能以不可抗力为由免责。建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法***的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期***的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。 由于房价在市场行情中呈上涨态势，对于已经办理入住且没有出售房屋意愿的业主来说，逾期办理房产证一般不会给业主造成较大损失，故业主基于逾期***问题追索开发商的违约责任也不会有很高的心理预期。  疫情特殊期，建议开发商联合物业公司，为业主提供包括但不限于***消杀、24小时安防、疫情播报、员工体温检测、生活便利等一系列精准服务，与业主共同打响家园保卫战，在提升服务品质的同时，也能与业主建立更加牢固的关系，为此后因逾期***问题与业主进行友好协商打好良好的基础。 五、购房人已支付首付款，逾期办理按揭贷款怎么办？ 如在疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，但未能办理完合同备案和预告登记，导致无法办理按揭贷款的，若购房人无过错，开发商无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以要求购房人承担违约责任。 六、购房人已办理按揭贷款，出现按揭断供怎么办？ 通常购房人依约向银行偿还贷款都是通过电子银行转账的线上方式进行，疫情管控措施并不会实质影响购房人还贷。但也有部分购房人仍习惯通过以现金存入还贷帐户方式，还有的人以工资卡关联还贷帐户，依靠每月工资收入进行还贷，等等。这些购房人可能在疫情期间因本人患病或被隔离无法还贷，可能因工作单位延迟发工资而无法被划扣应还贷款。 针对疫情期间还贷困难的现实情况，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局在2020年2月1日联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。” 如果购房人受疫情影响符合以上情形的，应及时主动向贷款银行申请延期还款并提供相关证明材料。建议开发商联合物业公司将相关贷款银行延期还款的政策告知购房人，督促符合上述条件的购房人积极申报相关材料，如经贷款银行审核符合延期还款的条件，开发商也能摆脱承担阶段性担保责任的风险。  

“饮水思源，永记师恩”—— 河南先为律师事务所惊喜拜师礼暨执业规划座谈会

凡学百艺，莫不有师。师者，传道受业解惑也。为传承律师职业的初心和责任，激发年轻律师知恩于心，感恩于行，增进师徒感情、弘扬群体传帮带精神。2020年9月10日，是我国第36个教师节亦是我单位每周例行的助理律师座谈会，年轻律师借此为在场的指导律师举办了以 “饮水思源，永记师恩”为主题的惊喜拜师礼。      座谈会开始，年轻律师为向先为指导律师李琰、苏东戈、赵怡、肖春表达感激之情，在各位导师不知情的情况下，别出心裁，共同重温上课礼，起立向指导律师鞠躬问好，同时每人献上一束鲜花表示节日祝贺，一束花一份情，汇聚一捧先为之恩，传承之花。这突如其来的拜师礼使指导律师欣喜万分，感动之余纷纷表达了对年轻律师的由衷期望和美好祝福。 新律师的成长离不开指导律师的亲身教诲，随后，由李琰律师主讲的 “律师的执业规划”座谈会。对于年轻律师初入行业的迷茫、不知所措以及实践中出现的各种问题，指导律师在现场进行了耐心劝导和经验分享，使大家敞开心扉就自己对未来的执业规划畅所欲言，拉近了彼此间的情感交流。指导律师希望年轻律师能够做到不忘初心，始终带着一颗赤诚、真挚之心去对待职场和生活，敢于尝试、勇于创新、脚踏实地一步步实现自己的人生规划。

先为动态 | 先为律所“思辨青春 勇担使命”迎五四青年律师辩论赛冠军赛圆满举行

　　01　　先为辩论赛　　4月25日下午，河南先为律师事务所“思辨青春勇担使命”迎五四青年律师辩论赛决赛火热开赛。经过赛前精心准备，四组参赛选手严阵以待，信心十足。本场决赛由丁昊昱律师担任主席。　　决赛第一场比赛的辩题为：　　是否建议降低未成年人刑事责任年龄！　　正方第三组法外张三队（从右向左）：董家宝、孙凌喆、张汶、彭强　　反方第二组咋说咋对队（从左向右）：秦欢欢、张晓毅、杨天啸、马佳乐　　冠亚军决赛辩题为：　　专业化还是多面手更适合青年律师！　　正方第四组啊对对队（从右向左）：张冰、马智翔、陈亚芳、李梦阳　　反方第一组不好惹队（从左向右）：刘嘉蕾、杜欣欣、任浩纲、卢颖晨　　02　　评委点评　　辩论结束后，各位评委对辩手的精彩表现给予肯定，表示本次比赛贴近社会热点，整场比赛精彩纷呈，参赛辩手通过本次比赛在辩论技巧、法律逻辑、语言表达等方面都有明显进步，各位辩手用出色的表现，为我们展现了先为青年律师的青春风采。　　02　　比赛结果　　辩论赛冠军　　经过评分统计，本次辩论赛获得冠军的是：第一组不好惹队，一辩刘嘉蕾、二辩杜欣欣、三辩任浩纲、四辩卢颖晨。　　最佳辩手　　获得最佳辩手的是杜欣欣律师　　优秀辩手　　获得优秀辩手的是：李梦阳、陈亚芳、马智翔、任浩纲　　最后总结　　激情碰撞，以辩会友。本次辩论赛通过紧张激烈的辩论帮助青年律师提升了法律思维和语言表达能力，增强了先为青年律师的凝聚力，展现了青年朝气蓬勃的精神风貌。希望青年律师能够继续发扬思辨精神，以辩启智、以论笃行，积极提升专业能力和执业技能，在法律服务中展现先为律师专业、敬业的态度，维护当事人的合法权益，传递法律的温度和信仰。