先为追剧//律师带你get《安家》的法律点（二）

河南先为律师事务所 姬孟园 近期热播的电视剧《安家》围绕房产中介公司帮助客户安家展开剧情，里面有些争夺房屋权属的故事，映射出现实中许多关于房屋产权纠纷的法律问题。先为律师带大家跟着剧情进行一一解读。 剧情一：老严两口全款出资为即将结婚的儿子购***产，儿子提出房产证上添加儿媳妇的名字，老两口陷入犹豫状态。 法律问题：一方父母全款出资购房用于子女结婚，房产证是否可添加另一方的名字？ 法律解读： 1、关于是否可添加名字的问题 （1）如果购房发生在子女结婚登记之前，房屋登记在儿子名下，则该房产属于儿子婚前个人财产。 （2）如果购房发生在子女结婚登记之后，房屋仅登记在儿子名下，则属于父母只对自己儿子的赠与，该房产属于儿子婚后个人财产。法律依据是《婚姻法司法解释三》第七条***款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为***一方的个人财产。” 以上两种情况，父母为子女购买的房产并登记在子女名下的，就属于子女个人财产，子女具有占有、使用、收益、处分等所有权，此时在房产证上是否添加另一方的名字，完全可由子女自己做主。即使父母与子女意见不一致，从法律上也阻止不了子女的决定。只能从情理上进行沟通，达到相互理解包容，以使家庭关系和睦共处。 （3）如果购房发生在子女结婚登记之后，房屋进行登记时，子女提出添加另一方名字，则是否添加由父母决定。若父母坚持不添加，则是明确表示该房产仅是对自己子女一方的赠与；若父母同意添加，则是明确表示该房产是对子女***双方的赠与。 2、关于添加名字的后果 我国《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”我国房产管理以登记效力为准，若老严儿子将已经取得的房产证上添加了媳妇的名字，则房屋属于他们***共同财产；若老严在为儿子办房产证时同意添加儿媳妇名字，则意味着房屋是老严对儿子儿媳***双方的共同赠与。如果日后儿子儿媳感情不合提出离婚，则儿媳妇将和儿子分割房屋，财产届时将留与外人，这让辛苦大半辈子的老两口很难接受。 律师建议： 若父母遇见此种情况感到纠结时，可以以协议形式确定购***屋的房款为父母出借给子女的借款，儿子与儿媳妇双双署名，并保留转账凭证，若真的出现了“特殊情形”可以***大限度的避免财产损失。 剧情二：徐店长购买第二套房屋为了避税和妻子假离婚，并在离婚后将原本在自己名下的房屋过户到妻子名下，随后妻子“犯错”，假离婚变为真离婚。 法律问题：假离婚变为真离婚，能否要回房产？ 法律解读：      《婚姻法》第三十一条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。” 《婚姻法司法解释二》第九条规定：“ 男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。” 我国《婚姻登记条例》把婚姻登记作为婚姻成立和婚姻消灭(协议离婚)的要件，婚姻登记为公示效力，故不存在“假离婚”的概念。一经登记离婚，双方便解除了婚姻关系。至于财产分割方面的约定，除非存在欺诈、胁迫等情形可以请求变更或者撤销外，也是对双方均具有法律约束力的。 剧情中，徐店长与妻子所谓假离婚之时已经解除了婚姻关系，双方所做的房产转移行为视为离婚财产分割，分割后房产已经成为“前妻”的个人财产。这一切在离婚时，双方之间不存在欺诈、胁迫等情形，都是自觉自愿的，故没有理由予以推翻。至于在离婚之后，“前妻”出现了意料之外的行为，徐店长也只能承担这一法律风险了。 律师提醒： 现实生活中确实存在一些***，为了购房、子女上学、逃避债务等因素“假离婚”，其中存在以下法律风险： 1、婚姻风险：一旦一方不同意复婚那么婚姻也就真的没法挽救，法律层面双方早已经离婚，任何人也不能强制要求复婚。 2、财产风险： 离婚后财产分割意味着除了共同债务外，原***双方财产已经相互独立，名下的所有财产均与另一方无关，同时相互财产继承权也将丧失。 3、儿女抚养风险：若在离婚协议中明确了孩子抚养权问题，那么在法律层面孩子的抚养问题将会严格依照协议执行，孩子的抚养权以及抚养费的支付将会存在许多矛盾，对孩子的成长同样不利。     剧情三：龚家花园主人要卖掉市值上亿的小洋房，此时其表姑奶奶带着其家人阻扰，并要求搬家费5000万元；此老太太一家早年落魄无处安家，龚家老爷子由于亲属关系，好心收留其一家，两家在一起共同生活。 法律问题：房产出卖，居住人（承租人）是否有权要求分割房产转让收益？ 法律解读： 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 此小洋房的产权登记为龚家老爷子一人，故根据物权公示原则，不存在共同共有，龚家具有完全的处分权，转让所得收益由龚家所有。表姑奶奶一家的居住状态为简单的借住，仅仅享有部分居住权利，而且龚家完全有权随时收回该权利，更谈不上分割房屋转让款。 在生活当中，出现更多的是承租人问题。房屋所有人转让房屋，承租人阻扰，要求继续履***屋租赁合同或者要求分割房屋转让款，有依据吗？ 根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 说明承租人有权要求继续履行租赁合同且享有以同等条件优先购买的权利，但没有要求分割房屋转让款的权利。 律师建议： 1、如果存在亲朋好友长期同住的情况，房屋产权人应与同住人签订书面协议，表明房屋的权属以及同住的权益，且在出售房屋之前应事先与同住人沟通，让其提前寻找住处，随时搬离，以免转让房屋时产生冲突。 2、如果房屋处于出租状态，则房屋产权人在转让房屋前应提前通知承租人，征求其是否购***屋的意见。如果承租人购***屋，则同等条件下享有优先权。同时也要把出租情况包括租金、期限等明确告知购买人，如果承租人不购房，要求继续承租，则根据买卖不破租赁的法律原则，产权人应要求购买人按原有租赁合同继续履行。 3、房屋产权人在出售房屋时，还可以采取变通方式解决，如在给予承租人退还剩余租金的基础上，再进行适当补偿，以协商方式解除租赁合同。以达到在房屋租赁期内出售房屋的目的。   （未完待续）

不正当竞争之虚假宣传(1)

在2019年11月，重庆市人民政府网站日前公布十大虚假违法广告典型，其中欧莱雅（中国）有限公司违法广告案在列。 公告显示，欧莱雅（中国）有限公司在重庆某百货有限公司欧莱雅专柜发布印刷品广告，其内容含有“8天肌肤犹如新生、奇迹水肌底精华露、无论年龄、无论肌肤状态、众人见证8天奇迹、肌肤问题一并解决……” 欧莱雅方面由此被认定虚构使用商品的效果，违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（四）项之规定。2019年6月，重庆市江北区市场监督管理局作出行政处罚，责令当事人停止违法行为，并处罚款20万元。 第二十八条 广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。 广告有下列情形之一的，为虚假广告： （一）商品或者服务不存在的； （二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的； （三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的； （四）虚构使用商品或者接受服务的效果的； （五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。 本次欧莱雅受到行政处罚是以其违反《广告法》中对虚假广告所做出的。虚假广告不仅违反《广告法》同时也违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》（以下简称“反不正当竞争法”），属不正当竞争行为之一。 第八条 经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。 经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。 那么，哪些行为构成虚假宣传？虚假宣传的法律后果又有哪些呢？ 一、引人误解的虚假宣传主要包括以下三种形式： （一）引人误解的宣传 经营者发布的广告内容即使是真实的，但是足以引起具有一般认知能力的公众误解，同样构成虚假宣传。也许会有人发出疑问，我的广告内容是真实的，怎么会引人误解呢？这种想法是错误的，引人误解的宣传是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况发生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传，比如通过新闻发布会的形式进行商品宣传。《中华人民共和国广告法》第十四条规定：“......大众传播媒介不得以新闻报道形式变相发布广告......”。引人误解的宣传会对其他经营者和消费者的利益造成损害，故是反不正当竞争法主要规制对象之一。 （二）虚构事实宣传 虚假宣传是指经营者利用广告或其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，虚构事实，导致客户或者消费者误解的行为。例如上述案例中欧莱雅广告的宣传内容，但是需要注意的是如果广告内容是虚假的，如果不足以引起一般公众误解，并不能构成不正当竞争行为中的虚假宣传行为。例如一款护肤品的广告语这样写到：“用完这款产品，立马让你从58岁变成18岁。”该广告是虚假的，但是按照一般公众的认知水平，并不会相信是真的，不会造成公众的误解。俗话说“法律保护很傻很天真的人，但是不保护太傻太天真的人。” （三）虚构交易记录 这种行为就是日常行为中俗称的“刷单行为”，这也是伴随着网购的日渐蓬勃而发展出来的，反不正当竞争法第八条第二款规定：“经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。” 二、虚假宣传造成的危害 （一）对市场竞争秩序的破坏 市场是配置资源***有效的方式，自由竞争是其核心内容，但是过度竞争必然会导致垄断和不正当竞争，所以政府作为“有形的手”要反垄断和反不正当竞争。引人误解的虚假宣传行为是不正当竞争的代表之一，因为大量虚假宣传行为的存在，必然会使一些货真价实的产品失去市场，造成劣币驱逐良币的现象，***终结果是对竞争秩序的破坏。 （二）对商家信誉的破坏 利用虚假宣传方式为自己的商品作宣传，这可能会带来短期利益，但是大多数行业绝不是一锤子买卖，我们要更多的考虑长远的发展，巴尔扎克曾经说，遵守诺言就像保卫你的荣誉一样。虚假宣传的“名声”一旦形成，对于商家自身的诚信大打折扣，此后传播商品信息的效果也会削弱。 三、法律对虚假宣传行为的规制     (一）民事方面。反不正当竞争法第十七条规定：“因不正当竞争行为受到损害的经营者的赔偿数额，按照其因被侵权所受到的实际损失确定；实际损失难以计算的，按照侵权人因侵权所获得的利益确定。”不仅如此，对于消费者来说，如果因购买其产品而造成人身、财产的损害，经营者应承担惩罚性的赔偿责任。 　　（二）行政方面。经营者不仅承担赔偿损失等民事责任，根据反不正当竞争法的规定，监督检查部门还会处以罚款，情节严重的吊销营业执照。 （三）刑事方面。在刑事方面，国家规定了虚假广告罪，对一些情节严重，社会影响恶劣的行为施以刑罚。《中华人民共和国刑法》第二百二十二条规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 四、律师建议 根据以上的分析，企业在进行宣传的时候，需要注意以下几点： （一）明确《广告法》、反不正当竞争法中所列举的广告宣传的违法情形，避免触碰法律红线。采用合法合规的广告宣传形式，应摒弃旧的思维模式，不打法律的擦边球进行虚假宣传，否则不但会涉嫌违法，而且违法成本会很高，对企业的信誉和产品的推广都会造成不利影响，可谓得不偿失。 （二）明确虚假宣传的认定关键在于夸大宣传的内容是否***终导致消费者的消费行为，在发布广告前应当尽到足够的谨慎义务，审查广告内容的合法合规性，避免出现误导消费的行为发生。  

“保证待签收”电子商业汇票的风险

近期，票据市场出现个别企业因不熟悉票据流通业务规则，被不法分子诈骗遭受利益受损的情况。2020年3月4日，上海票据交易所股份有限公司(上海票交所) 为保护票据当事人合法权益，发布了《关于“保证待签收” 电子商业汇票的风险提示》。该提示指出“保证待签收”的风险情形是指票据市场上出现不法分子偷换票据“签收”的概念，将尚未经承兑的“银行承兑”票据，通过发起“保证申请”的方式“卖”给企业。由于接收企业未仔细鉴别提示签收的申请类型，导致其产生资金损失及因为提供保证承担票据保证责任。 PART01 票据保证 所谓票据保证，是指票据债务人以外的第三人为担保票据债务的履行，以承担同一内容的票据债务为目的的一种票据行为。电子商业汇票的保证，是指电子商业汇票上记载的债务人以外的第三人保证该票据获得付款的票据行为。 因票据保证具有票据行为的独立性特征，区别于民事保证的从属性（符合要求的独立保函除外），票据保证的成立，不完全依赖于主债权的成立，在主债权因实质性原因归于无效或可撤销的时候（如债务人无行为能力、受欺诈、胁迫或债务人签章系伪造等），票据保证并不相应无效或撤销，除非票据形式上的绝对必要记载事项的欠缺。因此，票据保证一旦成立，票据保证人即应对合法取得汇票的持票人所享有的汇票权利承担连带保证责任，故票据保证广泛应用于票据的出票、承兑、背书、贴现等环节，以提高票据信用程度，保证其流通。 PART02 “保证待签收”的电子商业汇票 电子商业汇票与纸质商业汇票一样，其票据行为同样需要签章和交付来完成，只是其票据行为的完成必须要通过电子商业汇票系统（ECDS）来办理。根据《电子商业汇票业务管理办法》(中国人民银行令[2009]年第2号)规定，票据当事人在电子商业汇票上的签章是通过合法的电子认证服务提供者提供的电子签名来完成的，而票据交付是票据当事人将电子商业汇票发送给受让人，且受让人签收的行为。票据签收是票据当事人同意接受其他票据当事人的行为申请，签章并发送电子指令予以确认的行为；票据驳回是票据当事人拒绝接受其他票据当事人的行为申请，签章并发送电子指令予以确认的行为。 可见，电子商业汇票上的票据行为是由申请人通过电子商业汇票系统向被申请人发出申请报文，由被申请人通过电子商业汇票系统以“签收”和“驳回”的报文形式对该申请进行“同意”和“拒绝”处理来完成的。而票据“保证待签收”也只是被保证人向保证人发出“保证”申请报文时，被申请人还没有作出同意或拒绝的时候，电子商业汇票系统中所显示的“票据状态---保证待签收”。 PART03 “保证待签收”电子商业汇票的风险 电子商业汇票流转的正常流程:A签发→B保证→A→C银行承兑→A→D交付→E背书转让，而在电子商业汇票的转让中，正常的票据状态应该显示“背书待签收”，而非“保证待签收”。因为在票据状态显示为“保证待签收”的情况下，票据流转的流程只到了保证节点，银行或付款人还未进行“承兑”，当然还不具备进入市场流通的条件。而此时，票据签收人如果误以为转让而进行保证签收操作，那么该签收人不但会因转让无法完成造成票据支付对价的损失，还会因签收人加入保证的票据行为，承担该票据***终付款人的票据责任。 不法分子正是利用了企业对票据流通规则和电子商业汇票系统的不熟悉，让对方误以为自己是实际流转的被背书人，但实际上却是保证人，一旦进行入市场流通，当承兑人不能兑付时便酿成保证付款的风险，这也正是票交所所提示的风险情形。该情形为“出票保证”，当然根据票据被保证人的不同，票据保证还存在为承兑保证，背书保证，贴现保证等情形。 PART04 律师建议 一、企业财务人员要认真学习金融知识，熟悉掌握票据流转规则、电子商业汇票系统及相关的票据保证知识，防止因为对业务流程规则和票据知识不熟悉而导致操作风险的发生，给公司造成损失。 二、金融机构可以在企业网银端界面正确、完整的展示票据当前流转状态，并在内部系统和网上银行的客户界面对票据是否已承兑、承兑人、承兑日期等关键信息以醒目的方式作出警示，避免因信息不对称造成误解而引发不必要的经济损失或纠纷。 三、企业应树立正确的金融消费理念，通过正规的金融机构***业务，切勿因贪利通过票据中介、民间贴现等手段进行票据理财投资而给自身造成损失，遇到票据问题或纠纷，应及时咨询票据***律师进行解决。 四、票据签收企业如果并非是保证真实意思表示的，应一律不予签收和复核，或直接在电子商业汇票系统中予以“驳回”。如果已经签收此类票据，建议应在***时间通过开户行上报票据交所对涉案票据进行锁定，以快速冻结涉案票据，并及时向公安机关进行报案止损。       附：      关于“保证待签收”电子商业汇票的风险提示 上海票据交易所各会员单位： 近期，票据市场出现个别企业因不熟悉票据流通业务规则，被不法分子诈骗遭受利益受损的情况。为保护票据当事人合法权益，现就有关风险提示如下：  一、 风险情况  近日，票据市场上出现不法分子偷换票据“签收”的概念，将尚未经承兑的“银行承兑”票据，通过发起“保证申请”的方式“卖”给企业。由于接收企业未仔细鉴别提示签收的申请类型，导致其产生资金损失及因为提供保证承担票据保证责任。  二、 防范措施  请各会员单位采取有效措施，提高企业客户的风险意识，防范此类票据业务风险。  （一）做好业务普及和风险提示工作  在电票系统的业务规则设计中，为提升出票人的信用，完成出票登记的票据，可在向承兑人提示承兑前，先行进行出票保证。出票保证完成后，保证人作为出票人的连带债务人对持票人承担连带责任。不法分子利用部分企业不完全了解该系统特性及相关规则误导企业签收票据。  请各会员单位做好对企业客户的票据业务知识普及和宣传培训工作。告知企业市场上出现的欺诈手段，提高企业防骗意识，防止利益受损。  （二）引导企业使用正规金融机构票据服务 请各会员单位在办理业务时，提醒企业财务人员不可贪图小利，应引导其在正规金融机构中***业务，切勿通过票据中介、民间贴现等手段，进行票据方面的投资牟获利益。  （三）优化完善内部系统  请各会员单位完善企业网银端票据信息展示功能，确保信息展示完整、正确。要根据电子商业汇票系统报文规范准确判断票据当前流转状态，并在内部系统和网上银行的客户界面对票据是否已承兑、承兑人、承兑日期等关键信息以醒目的方式向操作人员和企业客户充分展示，避免因信息展示不完整不及时引发误解，造成不必要的损失和经济纠纷。  执行中如遇问题，请及时联系上海票据交易所。 联系电话：021-23139999。   上海票据交易所股份有限公司 2020年3月4日

先为动态 | 我所副主任李琰律师受邀为洛阳黄河同力水泥有限责任公司开展专题法律知识讲座

　　先为资讯　　今日新闻资讯NEWS　　2021.07.17　　六月初八　　星期六　　2021年7月16日星期五上午，河南先为律师事务所合伙人、副主任李琰律师受邀为顾问单位洛阳黄河同力水泥有限责任公司进行了一场“建设工程合同法律风险专题知识讲座”，旨在增强公司员工法律知识，规避建设工程合同履行及验收过程中相关业务的法律风险。同力公司领导、绿色新材料项目部、生产部、采购部、物流部、工程项目组、综合管理部部门负责人，各部门、车间参与公司各类验收的人员参加了现场讲座，腾跃同力以视频形式在远程会议室参会。　　PART01　　先为律师专题讲座　　本次讲座，李琰主任从建设工程施工合同纠纷大数据分析、建设工程施工合同流程控制（发包、签约、合同效力，合同履行、工期、签证、施工期间质量问题、竣工验收，合同价款结算、不同计价模式对合同价款的调整、竣工决算过程控制，合同解除和终止）、发包方常见索赔事项处理这三大板块，以案释法，结合自己丰富的办案经验对建设工程施工合同实操中的问题进行了系统的讲解，并现场回答相关法律风险问题，得到了与会人员的高度认可。整场讲座融合实用性、指导性于一体，加深了与会人员对建设工程合同签订、履行及风险防控的理解和认识。　　PART02　　顾问单位介绍　　本次授课的顾问单位洛阳黄河同力水泥有限责任公司，其成立于2004年，是河南投资集团有限公司旗下的核心企业，是洛阳市政府确定的50家重点企业之一。公司员工总数526人，公司现有两条5000t/d吨熟料新型干法水泥生产线，两套9MW纯低温余热发电机组，一条利用水泥窑协同处置城市生活垃圾示范线。公司年水泥产能400万吨，年余热发电能力超过1亿度。