【引言】

　　近些年，受经济形势影响，房地产开发企业承担阶段性担保责任的风险日益增加。若开发商不得已承担了保证责任代为还款后，又如何维护自身合法权益？本文结合先为律师办理的真实案例，以期为房地产开发企业处理此类纠纷提供些许启发。

　　【案情简述】

　　客户是洛阳市某房地产置业有限公司。2013年3月，客户公司作为出卖人，与买受人王某签订了《商品房预售合同》，向王某出售了公司开发的位于洛阳市洛龙区的一处房产。王某在签订《商品房预售合同》后，支付了首付房价款，剩余款项申请贷款支付。但在后续履行过程中，王某既未依约向按揭贷款银行偿还贷款本息，又未依约办理正式的抵押登记，导致按揭贷款银行从客户公司账户扣划王某未偿还的贷款本息共计9万余元。因王某涉及其他债务纠纷，2023年6月，案涉房屋在另案中已被人民法院拍卖执行，而案涉房屋剩余贷款款项也已被按揭贷款银行以优先受偿权方式取走。基于此种情况，公司遂委托专业律师团队介入。

　　【办案过程】

　　先为律师在接受委托后，以买受人王某为被告，按揭贷款银行作为第三人提起追偿权诉讼。此外，为避免客户公司陷入房财两空的困境，遂立即与拍卖案涉房屋的执行法院及案涉纠纷的承办法院沟通联系，对案涉房屋的拍卖款提起保全申请，并在最短时间内完成了诉讼保全及立案工作，最大限度降低了企业损失。

　　另一方面，在《担保制度解释》出台前，未对抵押预告登记的效力进行明确规定，因此实践中对于当事人在签订抵押合同后，未办理抵押登记但已办理预告登记的，预告登记权利人能否主张行使抵押权的问题一直存在争议。先为律师通过对比此类案例认为，虽然案涉房屋没有办理正式的抵押登记，但未办理正式抵押登记的原因系买受人自身过错导致，且案涉房屋所在楼栋的大证即首次登记已经办理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条、第五十二条相关规定，客户公司不但享有担保物权，亦享有对案涉房屋拍卖价款的优先受偿权。

　　在法庭调查结束后，先为律师仍积极与承办法官就争议焦点进行交流，并提供大量专业文章及各法院有关此类纠纷的论述，最终法院采纳了我方的代理意见，判决买受人王某向客户公司支付待偿款项9万余元，同时客户公司有权就案涉房屋拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿。因案涉拍卖款已先行完成保全冻结，客户公司在收到胜诉判决后，顺利领取执行款。

　　本案件承办律师为肖春律师和杜欣欣律师。

　　【律师介绍】