管家喊您交物业费，您拒绝的理由成立吗？

     河南先为律师事务所  陈亚芳 近年来，物业公司与业主间的物业服务合同纠纷逐年增加，***终焦点问题都落在业主是否可以拒绝交纳物业费？现实中，业主对物业公司稍有不满就拒交物业费，拿物业费来作为对抗物业公司的“杀手锏”，可一旦诉至法院，却又很难获得法律的支持。作为业主应理性沟通，依***，接下来笔者为您剖析拒交物业费常见的几种情形是否合法。    一、以非签订物业服务合同的当事人为由拒交物业费 理由：有些业主认为自己并未与物业公司签订物业管理合同，房地产开发商和业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其无约束力，自己不知晓、不认可合同内容，因此拒绝交纳物业费。 答案：根据相关法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院予以支持。 法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》***条规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 二、 以房屋质量不合格为抗辩理由 理由：业主在使用房屋的过程中发现房屋存在漏水、墙体裂缝、玻璃破裂等问题并以此为由拒交物业费。 答案：房屋质量问题系购房者与房地产开发企业之间的商品房买卖合同纠纷，物业管理费的交纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷。房地产开发企业与物业公司是两个不同的法人企业，在法律上是两个不同的责任主体，房地产开发企业违约不应由物业公司来承担其违约责任。因此，业主以房屋质量不合格为由拒交物业费不能得到法院支持。 三、以未居住、未使用为抗辩理由    理由：部分业主***后长期不住，低楼层业主以未使用电梯为由拒交物业费。 答案：根据相关法律规定，不管你是否住在一层，也不管你是否使用电梯，物业费都是需要交纳的。房屋空置未使用，也应当缴纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如未约定，则根据价格主管部门的规定确定。 法律依据：《物权法》第二十七条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、以物业公司未尽到安保义务造成业主人身、财产遭受损失为抗辩理由 理由：业主因家中财物被盗、自有车辆被剐蹭或被偷走，以物业公司未尽到安全保障义务，才导致自己的人身或财产遭受损失以此为由拒交物业费。 答案：物业公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据相关法律规定和物业管理合同来确定。业主拖欠物业费和财物损坏、损失索赔是两个不同的法律关系。业主需支付的物业费，与物业公司是否应该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。 法律依据：《物业管理条例》第三十五条规定， 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 五、以物业公司服务不合格、不到位为由拒交物业费  理由：事实上大多数业主拒交物业费均有类似抗辩理由，如小区内车辆随意停放无人管理、绿化率不足、垃圾未及时清理、门禁不严、保安不尽责或态度恶劣等为由拒交物业费。 答案：业主与物业公司之间是物业服务合同关系，如果物业公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。若有证据证明物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业公司减收相应物业费的依据。    法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条***款规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 六、以物业公司不履行维修义务为由拒交物业费      理由：有些业主入住后房屋外墙渗水、楼上漏水或家中返水导致不能正常生活且造成经济损失，找物业公司解决，若物业公司未解决或解决结果不满意就拒交物业费。 答案：对于维修义务的主体应结合实际情况具体分析：房屋漏水渗水，如是由楼上业主引起的，应由楼上业主承担维修及赔偿义务;如是建筑质量问题，要找开发商;若是公共管道等设施引起的话，则需按双方所签订物业管理合同，由物业负责或由业主委员会动用维修基金予以维修。若业主有证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可酌情减少物业费。      部分业主拒交物业费，虽然矛头指向的是物业公司，但其损害的是其他已交物业费业主的利益。物业费交纳比率过低，容易造成物业公司运营经费不足，导致物业服务下降，影响全体业主的利益。业主应理性维权，与物业公司发生纠纷时，根据纠纷的实际情况，或搜集证据向法院起诉，或小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时，业主委员会可以依法通过正当程序解聘原物业公司，重新聘用新的物业公司

不正当竞争之虚假宣传(1)

在2019年11月，重庆市人民政府网站日前公布十大虚假违法广告典型，其中欧莱雅（中国）有限公司违法广告案在列。 公告显示，欧莱雅（中国）有限公司在重庆某百货有限公司欧莱雅专柜发布印刷品广告，其内容含有“8天肌肤犹如新生、奇迹水肌底精华露、无论年龄、无论肌肤状态、众人见证8天奇迹、肌肤问题一并解决……” 欧莱雅方面由此被认定虚构使用商品的效果，违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（四）项之规定。2019年6月，重庆市江北区市场监督管理局作出行政处罚，责令当事人停止违法行为，并处罚款20万元。 第二十八条 广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。 广告有下列情形之一的，为虚假广告： （一）商品或者服务不存在的； （二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的； （三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的； （四）虚构使用商品或者接受服务的效果的； （五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。 本次欧莱雅受到行政处罚是以其违反《广告法》中对虚假广告所做出的。虚假广告不仅违反《广告法》同时也违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》（以下简称“反不正当竞争法”），属不正当竞争行为之一。 第八条 经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。 经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。 那么，哪些行为构成虚假宣传？虚假宣传的法律后果又有哪些呢？ 一、引人误解的虚假宣传主要包括以下三种形式： （一）引人误解的宣传 经营者发布的广告内容即使是真实的，但是足以引起具有一般认知能力的公众误解，同样构成虚假宣传。也许会有人发出疑问，我的广告内容是真实的，怎么会引人误解呢？这种想法是错误的，引人误解的宣传是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况发生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传，比如通过新闻发布会的形式进行商品宣传。《中华人民共和国广告法》第十四条规定：“......大众传播媒介不得以新闻报道形式变相发布广告......”。引人误解的宣传会对其他经营者和消费者的利益造成损害，故是反不正当竞争法主要规制对象之一。 （二）虚构事实宣传 虚假宣传是指经营者利用广告或其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，虚构事实，导致客户或者消费者误解的行为。例如上述案例中欧莱雅广告的宣传内容，但是需要注意的是如果广告内容是虚假的，如果不足以引起一般公众误解，并不能构成不正当竞争行为中的虚假宣传行为。例如一款护肤品的广告语这样写到：“用完这款产品，立马让你从58岁变成18岁。”该广告是虚假的，但是按照一般公众的认知水平，并不会相信是真的，不会造成公众的误解。俗话说“法律保护很傻很天真的人，但是不保护太傻太天真的人。” （三）虚构交易记录 这种行为就是日常行为中俗称的“刷单行为”，这也是伴随着网购的日渐蓬勃而发展出来的，反不正当竞争法第八条第二款规定：“经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。” 二、虚假宣传造成的危害 （一）对市场竞争秩序的破坏 市场是配置资源***有效的方式，自由竞争是其核心内容，但是过度竞争必然会导致垄断和不正当竞争，所以政府作为“有形的手”要反垄断和反不正当竞争。引人误解的虚假宣传行为是不正当竞争的代表之一，因为大量虚假宣传行为的存在，必然会使一些货真价实的产品失去市场，造成劣币驱逐良币的现象，***终结果是对竞争秩序的破坏。 （二）对商家信誉的破坏 利用虚假宣传方式为自己的商品作宣传，这可能会带来短期利益，但是大多数行业绝不是一锤子买卖，我们要更多的考虑长远的发展，巴尔扎克曾经说，遵守诺言就像保卫你的荣誉一样。虚假宣传的“名声”一旦形成，对于商家自身的诚信大打折扣，此后传播商品信息的效果也会削弱。 三、法律对虚假宣传行为的规制     (一）民事方面。反不正当竞争法第十七条规定：“因不正当竞争行为受到损害的经营者的赔偿数额，按照其因被侵权所受到的实际损失确定；实际损失难以计算的，按照侵权人因侵权所获得的利益确定。”不仅如此，对于消费者来说，如果因购买其产品而造成人身、财产的损害，经营者应承担惩罚性的赔偿责任。 　　（二）行政方面。经营者不仅承担赔偿损失等民事责任，根据反不正当竞争法的规定，监督检查部门还会处以罚款，情节严重的吊销营业执照。 （三）刑事方面。在刑事方面，国家规定了虚假广告罪，对一些情节严重，社会影响恶劣的行为施以刑罚。《中华人民共和国刑法》第二百二十二条规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 四、律师建议 根据以上的分析，企业在进行宣传的时候，需要注意以下几点： （一）明确《广告法》、反不正当竞争法中所列举的广告宣传的违法情形，避免触碰法律红线。采用合法合规的广告宣传形式，应摒弃旧的思维模式，不打法律的擦边球进行虚假宣传，否则不但会涉嫌违法，而且违法成本会很高，对企业的信誉和产品的推广都会造成不利影响，可谓得不偿失。 （二）明确虚假宣传的认定关键在于夸大宣传的内容是否***终导致消费者的消费行为，在发布广告前应当尽到足够的谨慎义务，审查广告内容的合法合规性，避免出现误导消费的行为发生。  

先为动态 | 河南先为律师事务所2023年度工作总结暨荣誉表彰大会圆满举行

　　新年　　万象更新　　新元肇启，万象更新。2024年2月1日下午，河南先为律师事务所2023年度工作总结暨表彰大会圆满举行，全体同仁欢聚一堂，在欢快的氛围下进行了回顾与展望，交流和分享。本次会议由杜欣欣律师主持。　　2023年度工作总结暨表彰会议　　工作总结　　杨新涛　　杨新涛主任就我所上年度的党建工作、业务创收、文化建设和荣誉业绩等方面进行了总结发言，并对2024年作出了工作部署。初心如磐，蓄势前行，2024年，先为律所将在提升党建工作质量水平和强化律师执业能力的基础上，持续输入新知识，激发律师热情与活力，打造更加专业化团队，让先为之光更灿烂，先为文化更温暖。　　宋恒　　“以党建带所建、以所建检验党建”一直以来都是律所持续发展践行的宗旨。支部副书记宋恒同志围绕我所党组织建设、政治学习及主题教育活动开展情况等方面进行了总结发言，并提出了2024年先为党建工作的新目标。　　律师代表发言　　先为律所青年律师代表鲍丹阳、李亚苏、吴洁、陈亚芳、杨天啸律师分别以不同的角度对2023年度的成长与收获，及对2024年的展望进行了总结分享，精彩的演讲激励了更多青年律师的热情，勇敢走出去，打破局限，收获更多可能。　　荣誉表彰　　上下同欲者胜，同舟共济者赢。河南先为律师事务所的今日成绩离不开每一位先为人的辛勤奋斗与锐意进取，为此会议设置了创收贡献奖、优秀律师奖、优秀实习律师奖、合伙人特殊贡献奖、突出贡献奖、最佳团队奖、最佳公益奖和宣传贡献奖，对2023年表现优异的律师进行了嘉奖，以表彰他们对律所发展所作出的贡献。律所合伙人分别对获奖律师进行了颁奖。　　鲍丹阳、丁昊昱、杨宇豪律师荣获“创收贡献奖”　　丁昊昱、李亚苏、鲍丹阳律师荣获“优秀律师”　　李梦阳、张汶荣获“优秀实习律师”　　赵怡律师荣获“合伙人特殊贡献奖”　　李亚苏律师荣获“突出贡献奖”　　先为人身损害维权团队荣获“最佳团队奖"　　杨天啸律师荣获“最佳公益奖"　　文艺汇演　　欢歌笑语迎新春，文艺汇演共庆佳节。会后，大家一同前往国宝铂瑞酒店进行文艺汇演和抽奖活动。　　回首过去，是为了更好地迎接未来，在新的一年里，先为律师将继续保持团结奋进的精神，为实现更高的目标而努力奋斗，一同携手共创更加美好的明天。值此新春佳节来临之际，再次感谢一直支持陪伴先为律所的朋友们，祝愿大家龙年大吉，万事顺意！

先为动态——河南先为律师事务所李琰主任就《民法典》做专题讲座

为强化委员学习培训，丰富界别活动，充分发挥委员主体作用，用好委员之家这个平台，9月15日，洛阳市政协民族宗教委员会在少数民族界委员之家举办首场委员讲堂。邀请市政协委员、市政府法律顾问、市政协智库专家、河南先为律师事务所主任李琰就《民法典》做专题讲座。少数民族界、宗教界和民进界政协委员参加培训。 李琰委员以《民法典》的基本原则和基本要求为切入点，运用大量真实案例和翔实数据，从《民法典》的起草背景、编纂历程、主要内容等方面入手，对《民法典》进行了***系统的解读，使委员们进一步认识了《民法典》颁布实施的重大意义，加强了大家尊法、学法、守法、用法意识。讲座结束后，委员们针对《民法典》相关内容进行了互动交流。 委员们认为李琰委员的讲座针对性和实用性强，语言通俗易懂、风趣幽默，对学习、遵守、维护《民法典》有很大帮助。委员们表示，要结合自身工作实际，加深对《民法典》的理解和运用；要带头学习、宣传、推进《民法典》实施，努力在界别群众中做学法、尊法、用法、***的表率。