弘扬宪法精神 建设法治中国

为广泛开展宪法学习宣传教育，大力弘扬宪法精神，***提升顾问公司员工的宪法意识和法治素养，河南先为律师事务所副主任杨新涛律师于12月4日上午向洛阳国宏投资集团有限公司进行国家宪法日普法宣讲。集团公司本部员工及所属企业法务、风控相关管理人员60余人参加。     杨新涛律师向大家深入讲解了2018年宪法修正案的重大意义、宪法修正案及公司法修正案重点内容，并以2018年发生的社会热点事件和扫黑除恶专项斗争为依托，结合自身多年经验，进行了深入浅出的分析，讲授内容贴近工作生活，讲授方式生动有趣，增加了培训人员的法律知识，提高了大家尊崇、学习、遵守、维护、运用宪法的意识。 河南先为律师事务所沈文君律师于12月4日下午向洛阳有色矿业集团有限公司全体员工讲授了“国家宪法日——弘扬宪法精神· 建设法治中国”宪法主题教育专题培训。     培训中，沈文君律师首先以PPT宣讲、动画视频等形式带领全体干部职工学习了《中华人民共和国宪法》，重点宣讲了国家宪法日暨全国法制宣传日设立的意义，并围绕宪法修正案对宪法修改的原因、修改的主要内容以及修改的现实意义进行了***分析和深入解读。随后，进行了现场讨论环节，沈文君律师为全体员工工作、生活中对宪法的有关疑问进行了详细的解答，***普及了宪法的地位、权威以及法律效力，掀起了全体员工学习宪法的热潮。 通过 “12.4”国家宪法日、“宪法宣传周”普法宣传活动的开展，有效地推动了顾问公司员工尊法学法守法用法的积极性，为进一步推进顾问公司“依法治企工作的深入开展起到了积极作用。

解析拆迁安置房买卖法律风险

肖 春   “我想有一间房，不需要面朝大海，也不需要春暖花开，只要上面画满拆、拆、拆”…… 相信很多人都做过这样的拆迁美梦。当房屋“有幸”被拆了，若拆迁安置的房屋面积和数量超出自己的需求时，很多人都选择对外出售，而关于拆迁安置房买卖的争议也因此频频发生，本文结合法院生效案例，针对拆迁安置房买卖的法律风险进行解析。 一、案例解析 案例（一）：旧房迟迟未拆，安置房出售后无法交付怎么办？ 1、案情简介： 2012年10月5日，张某（甲方）与李某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“根据《合同法》及相关法律规定，甲方自愿将其所有的洛阳市老城区XX街XX号房屋拆迁后回迁安置的房屋（具体层数、面积待定）一套卖给乙方，双方达成以下合同条款：一、所买卖房屋的具体位置、结构、面积：洛阳市老城区XXX路（三室两厅两卫结构，约130-140平方米左右，楼层在15-24层之间。***终以乙方自行选定的楼号、面积及楼层为准。二、房屋买卖价格：每平方米3000元，按将来选定的具体户型面积计算确定具体房款。三、付款方法：乙方于本合同双方签字生效五日内支付甲方贰拾万元整，剩余房款乙方留取贰万元后于房屋建成交付钥匙后三日内支付，余款贰万元待甲方给乙方办理完房产证、土地证后五日内全部付清。四、甲方应保证在本合同签字生效两年内将乙方所买的房屋交给乙方。否则，乙方可以单方解除合同，若解除合同应退还乙方所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息。五、若甲方违约，应支付乙方所交房款一倍的违约金。六、若乙方违约，应支付甲方已收房款一倍的违约金”。之后，张某共收取李某购房款20万元。而洛阳市老城区XX街XX号房产至今未被政府拆迁，张某至今未向李某交付该房产的回迁安置房，且未将李某所支付的20万元购房款返还给李某。李某向法院起诉，要求解除与张某的购房合同，同时主张退还20万元购房款及按月利率5%从交付房款之日起计付的利息，并要求张某支付20万元违约金。 2、法院认为：张某与李某所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定***履行各自义务。李某依据合同的约定支付了20万元购房款，张某主张因政府原因未拆迁不能排除其未按合同约定交付房屋应承担的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，如张某未在签约两年内向李某交付安置房，李某可单方解除合同，若解除合同应退还李某所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息，故李某主张退还购房款20万元并支付利息之诉求，符合合同的约定及法律规定，该院依法予以支持。关于违约金部分，实际上是对张某的违约责任进行了重叠约定，对此该院不予支持。 3、法院判决：1）解除李某与张某于2012年10月5日所签订的《房屋买卖合同》；2）张某于本判决生效之日起十日内退还李某购房款20万元并支付该20万元的利息（利息从2012年10月5日起至张某实际退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；3）驳回李某的其他诉讼请求。 案例（二）：购买无证安置房，能否解除合同索要损失？ 1、案情简介：2015年3月7日，原告曹某与被告金某通过不动产中介签订房屋买卖合同，被告金某将张某名下位于XXX小区的1号楼2单元6层262室回迁安置房屋出售原告，房屋买卖价款为178000元，原告向被告支付购房款168000元后，被告向原告交付了该房屋，之后原告为了取得房产证多次要求被告提供相关证明，但被告却称该房并非直接从被拆迁人张某手中购买，张某现己经去世，具体房屋继承人不详，原告多次要求被告提供张某继承人的相关情况，被告却称不详，此后原告要求被告解除合同，退还购房款，被告拒绝。原告认为被告的行为违背双方签订合同中所约定的如实告知义务及提供真实的相关购房手续的合同及法律义务，其违约行为致使原告的合同目的无法实现。原告起诉要求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返退购房款168000元；3、判令被告赔偿原告经济损失；4、由被告承担诉讼费用。 2、法院认为：原告在购买交易房屋前已实地查看过该房屋，被告在收取168000元购房款的同时已将全部与房屋产权有关资料交付给原告，原告按约定交付购房款的同时，被告已向原告交付了房屋且原告已居住多年，原、被告均已按合同约定履行了其主要义务，双方之间的房屋买卖合同已生效；因该小区整体尚未验收的原因，使得该房屋现在处于无法办理房屋产权证状态，但无法办理房产证并非被告原因所造成，被告在房屋交易时亦如实将与该房屋有关的原房屋所有人张某的一切材料均交付原告，并不存在原告所诉的被告隐瞒其真实产权状况的情况；因此被告并不存在法律规定的合同解除情形，故对原告要求解除与被告之间买卖合同及返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，依法均不予支持。 3、法院判决：1）原告曹某与被告金某之间关于XXX小区1号楼2单元6层262室的房屋买卖合同关系合法有效； 2）驳回原告曹文红要求解除与被告金红之间房屋买卖合同及返还购房款等其他诉讼请求。 二、律师提示： 正如上面两个案例中发生的情况，拆迁安置房的买卖在实践中存在诸多法律风险，如： 1、安置房出售后旧房迟迟不拆导致卖方违约； 2、房价上涨诱使卖方反悔； 3、买方购房后无法***等。 建议卖方和买方从以下几个方面予以关注和重视： （一）对卖方而言： 1、参考市场行情慎重确定房屋价款。如果旧房还未拆除，卖方在签署拆迁安置补偿协议的情况下就对外出售安置房，此时的安置房信息以及交房的具体时间不明确，所签署的房屋买卖合同是一种附条件的合同，并且也有预售的性质，建议卖方参考商品房买卖的市场行情结合交房的时间对于房屋价款进行充分考虑，避免在交房时因房价上涨幅度较大，从而心理失衡单方违约引发纠纷。 2、明确约定房屋差价和相关税费的承担。对于提前预售的安置房，房屋的面积往往是预估的，交房时会存在面积差，以及办理产权证和过户手续时会涉及相关税费，建议卖方在买卖合同中明确约定相关费用由谁承担，避免因约定不明引发争议。 3、谨慎约定交付房屋和产权过户的时间。如上述案例一中的卖方张某，因对于拆迁时间过于自信，在合同中约定两年内交房且设定相应的违约责任，但却遇到政府政策变更等因素影响，导致违约后被诉至法院。建议卖方在合同中恰当的设定排除责任条款，将非自身因素导致的不能按期交房和***的情况排除在承担违约责任的情形之外。 （二）对买方而言： 1、调查安置房的权属。由于农村房屋的拆迁安置补偿通常以户为单位、结合人口数量综合计算，建议买方在购房前，核实签署房屋买卖合同的出卖人对于安置房屋是独自享有还是共同共有，如果是共同共有，需要确认其他共有人是否一致同意出售房屋，避免在签约后房屋共有人提起异议引发争议。 2、核实安置房有无产权证。建议买方购买有产权证的安置房，即便买方确有需要购买暂时未取得房产证的安置房，也建议吸取上述案例二中的原告曹某的教训，切勿购买二手安置房。由于案例二中的原告曹某并不认识原产权人张某，因此在曹某无法***时只能向其购房合同的相对方金某主张权利，而金某已完成了自己的合同义务，曹某在与金某的官司败诉后，还得找已经过世的原产权人张某的继承人配合过户，而在办妥房产证前，曹某也很难再次出售该房屋。 3、完善合同中的买方条款。作为安置房的购房一方，从实现合同根本目的的角度出发，建议重点关注房屋的交付和产权过户的条款，并建议预留小部分房款待房屋过户手续办妥后付清，同时设置相应的违约责任条款，保障房屋买卖的交易进程，减少纠纷。 综上，房屋作为家庭中***核心重大的资产之一，不论是拆迁安置房的出卖人还是买受人，知悉上述法律风险，在交易过程中应能有所裨益。      

喜报∣先为党员了不起！党建工作频获誉

第九届全国律师代表大会第二次会议胜利召开。全国律师行业党委隆重表彰了97家先进党组织、201名***党员律师和50名***党务工作者。其中河南省有5家律所党组织、10名党员律师和2名党务工作者获此荣誉，河南先为律师事务所党支部书记、合伙人杨新涛同志荣获“全国律师行业***党员律师”荣誉称号，是洛阳市***一位获得者。 杨新涛律师，合伙人、副主任兼任党支部书记，洛阳市律师协会副秘书长，2000年取得执业证书，执业经历16年，***领域为金融证券、房地产等。无论就内部各项管理制度的制定，以及团队的培养与构建，还是对外各类事务的联系与拓展，他都能够面面俱到，言传身教，把握细节，提升品质。 中共河南省律师行业委员会公布《关于表彰全省律师行业先进党组织、***党员律师的决定》（豫律党【2019】7号），共表彰了96家律所党组织、197名党员律师。河南先为律师事务所党支部被授予“全省律师行业先进党组织”的荣誉称号。 河南先为律师事务所，“先为”—-—语出《孙子兵法·形篇》之“昔之善战者，先为不可胜，以待敌之可胜”。本所成立于2010年4月，是在原全国***律师事务所--开物律师集团（洛阳）事务所分立基础上由谢平建律师牵头组建的洛阳市司法局直属合伙制九***律师事务所。现有执业人员30名，合伙人6名。合伙人中担任政协委员1名、担任市政府法律顾问1名，担任律师协会副秘书长、律师行业党委委员1名、担任洛阳仲裁委员会仲裁员2名。合伙人执业经历均在十年以上并长期担任洛阳市多家规模企业常年法律顾问，不仅擅长于传统法律业务如诉讼、仲裁等，同时在公司风险防范、国企资本运营、建筑房地产、金融证券等多类型法律业务有着***研究和丰富实践经验。本所执业人员年富力强、经验丰富、团结进取，既包括具备涉外商务实践经历的律师，也包括具备注册会计师、税务师资格的律师；既有擅长诉讼、仲裁业务的律师，也有娴熟于公司证券、金融知产等商务法律领域的律师。 自成立以来，本所高度重视党建工作，党支部及党员多次荣获荣誉称号。注重团队建设和文化建设，团队作业成为常态模式，律师积极参与各项公益活动并荣获多个奖励；注重对年轻人培养，采取多种措施助力青年律师成长。目前本所已成为诉讼业务与非诉讼业务并举，尤其在金融证券、投资并购、国企运营改制等新兴法律服务领域有较高知名度的律师事务所。  

先为动态 ｜ 我所杨新涛主任受邀参加破产暨混改论坛，分享新一轮国企改革中的公司法运用

      2019年6月15日上午，由洛阳市律协公司保险金融证券委员会、洛阳市破产管理人协会共同主办的“破产暨混改论坛”在河南广文律师事务所多功能厅召开，本次论坛邀请到河南达兴律师事务所吴兴武主任和河南先为律师事务所杨新涛主任为主讲人，他们分别以《破产实务操作流程》和《新一轮国企改革中的公司法运用》为题，与近百名同仁进行了分享交流。                                                     本次论坛上，首先由吴兴武主任讲授了《破产实务操作流程》。吴主任从破产制度的功能和管理人在破产程序中的作用两方面为指导，向参会人员介绍如何应对破产事务中各方对管理人工作的质疑以及对破产债务免除规则的不理解，同时指出管理人应明确自身的多重角色定位，以中立态度尽职勤勉履行自己的职责。接下来，吴主任从破产程序启动、破产前辅导、管理人进驻接管工作、债权申报确认工作、资产清查工作、债权人会议召开、破产财产处置直至破产程序终结，详细讲述了破产管理人工作各个环节中应当注意的事项和可能遇到的问题。***后，吴主任分享了他从事破产业务17年来的感悟：1、团队化，2、***、勤勉、认真、负责，3、公心办案。通过聆听吴主任的讲授，大家对破产实务有了更清晰的认识与更深刻的理解。     吴兴武主任 达兴律所 杨新涛主任 先为律所 精彩呈现    杨新涛主任结合在新一轮国企改革中提供法律服务的实践，对国有企业混合所有制改革政策涉及的相关政策、实施路径、模式、优先股及特殊管理股、固定收益、明股实债及对赌进行了一一解读，向大家介绍了新加坡淡马锡经营模式，并分享了先为团队运用公司法律制度办理国企混改业务的做法和经验。杨主任的讲解，使在座同仁对新一轮国企改革有了***深入的了解，对改革中涉及的具体问题有了更好的解决思路。    杨新涛主任带领的先为律所国企与国资运营***团队，长期为国企客户提供勤勉尽责、优质***的法律服务，积累了丰富的实践经验，为客户加强风险防范和优化公司治理作出了突出贡献，也赢得了客户的高度评价。   新学期让我们一起加油吧！    扫描二维码关注   关注先为律所 更多精彩呈现