先为动态|河南省律师协会青工委莅临我所调研指导

　　河南省律师协会　　青年律师执业状况和职业发展调研座谈会　　河南先为律师事务所　　调研座谈会　　2022年9月30日，河南省律师协会青年律师工作委员会一行莅临我所，以解决青年律师职业发展所面临的困惑与问题为主题，召开河南省律师协会青年律师执业状况和职业发展调研座谈会。河南省律师协会秘书处会员部杨景慧、省律协青工委副主任魏晋、曹振峰（市律师协会副会长）、何静、魏立及市律师协会青工委主任闫宁、监事魏蔚、文建委主任白德营，我所合伙人宋恒、肖春和部分青年律师出席本次会议。　　调研座谈会　　首先，我所合伙人宋恒和肖春代表律所对省律协青工委调研组的到来表示热烈欢迎，并带领调研组参观了我所办公环境，介绍了我所的发展历程和青年律师培养等方面的工作。　　座谈会上，省律协青工委与青年律师们进行了深入交流，并就大家提出的困惑和问题进行了认真解答、指导和梳理记录。宋恒、肖春就我所助力青年律师成长和未来发展提供的保障、管理制度、培养方案、专题活动等方面进行了概述，并指出青年律师是律所未来发展的重要人力资源，今后我所将持续致力于青年律师的培养和发展，创新方式方法多方面提升青年律师综合素养和执业能力，望省律协和市律协共同协助构建和完善适合青年律师成长和发展的良好平台。　　调研座谈会　　会议最后，曹振峰总结发言，青年律师的成长和职业发展是律师行业长期关注的重要事项之一，青年律师应树立正确的价值观和职业观，持续发扬优良作风，加强学习、规范执业，将律师事业的发展作为长期的奋斗目标。同时青年律师的成长和发展离不开律师协会、律师事务所的协助和培养，三方应积极发挥职能，助力我市法治建设。

解析拆迁安置房买卖法律风险

肖 春   “我想有一间房，不需要面朝大海，也不需要春暖花开，只要上面画满拆、拆、拆”…… 相信很多人都做过这样的拆迁美梦。当房屋“有幸”被拆了，若拆迁安置的房屋面积和数量超出自己的需求时，很多人都选择对外出售，而关于拆迁安置房买卖的争议也因此频频发生，本文结合法院生效案例，针对拆迁安置房买卖的法律风险进行解析。 一、案例解析 案例（一）：旧房迟迟未拆，安置房出售后无法交付怎么办？ 1、案情简介： 2012年10月5日，张某（甲方）与李某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“根据《合同法》及相关法律规定，甲方自愿将其所有的洛阳市老城区XX街XX号房屋拆迁后回迁安置的房屋（具体层数、面积待定）一套卖给乙方，双方达成以下合同条款：一、所买卖房屋的具体位置、结构、面积：洛阳市老城区XXX路（三室两厅两卫结构，约130-140平方米左右，楼层在15-24层之间。***终以乙方自行选定的楼号、面积及楼层为准。二、房屋买卖价格：每平方米3000元，按将来选定的具体户型面积计算确定具体房款。三、付款方法：乙方于本合同双方签字生效五日内支付甲方贰拾万元整，剩余房款乙方留取贰万元后于房屋建成交付钥匙后三日内支付，余款贰万元待甲方给乙方办理完房产证、土地证后五日内全部付清。四、甲方应保证在本合同签字生效两年内将乙方所买的房屋交给乙方。否则，乙方可以单方解除合同，若解除合同应退还乙方所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息。五、若甲方违约，应支付乙方所交房款一倍的违约金。六、若乙方违约，应支付甲方已收房款一倍的违约金”。之后，张某共收取李某购房款20万元。而洛阳市老城区XX街XX号房产至今未被政府拆迁，张某至今未向李某交付该房产的回迁安置房，且未将李某所支付的20万元购房款返还给李某。李某向法院起诉，要求解除与张某的购房合同，同时主张退还20万元购房款及按月利率5%从交付房款之日起计付的利息，并要求张某支付20万元违约金。 2、法院认为：张某与李某所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定***履行各自义务。李某依据合同的约定支付了20万元购房款，张某主张因政府原因未拆迁不能排除其未按合同约定交付房屋应承担的违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，如张某未在签约两年内向李某交付安置房，李某可单方解除合同，若解除合同应退还李某所支付房款并按所付购房款按月利率5%从交付房款之日起计付利息，故李某主张退还购房款20万元并支付利息之诉求，符合合同的约定及法律规定，该院依法予以支持。关于违约金部分，实际上是对张某的违约责任进行了重叠约定，对此该院不予支持。 3、法院判决：1）解除李某与张某于2012年10月5日所签订的《房屋买卖合同》；2）张某于本判决生效之日起十日内退还李某购房款20万元并支付该20万元的利息（利息从2012年10月5日起至张某实际退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；3）驳回李某的其他诉讼请求。 案例（二）：购买无证安置房，能否解除合同索要损失？ 1、案情简介：2015年3月7日，原告曹某与被告金某通过不动产中介签订房屋买卖合同，被告金某将张某名下位于XXX小区的1号楼2单元6层262室回迁安置房屋出售原告，房屋买卖价款为178000元，原告向被告支付购房款168000元后，被告向原告交付了该房屋，之后原告为了取得房产证多次要求被告提供相关证明，但被告却称该房并非直接从被拆迁人张某手中购买，张某现己经去世，具体房屋继承人不详，原告多次要求被告提供张某继承人的相关情况，被告却称不详，此后原告要求被告解除合同，退还购房款，被告拒绝。原告认为被告的行为违背双方签订合同中所约定的如实告知义务及提供真实的相关购房手续的合同及法律义务，其违约行为致使原告的合同目的无法实现。原告起诉要求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返退购房款168000元；3、判令被告赔偿原告经济损失；4、由被告承担诉讼费用。 2、法院认为：原告在购买交易房屋前已实地查看过该房屋，被告在收取168000元购房款的同时已将全部与房屋产权有关资料交付给原告，原告按约定交付购房款的同时，被告已向原告交付了房屋且原告已居住多年，原、被告均已按合同约定履行了其主要义务，双方之间的房屋买卖合同已生效；因该小区整体尚未验收的原因，使得该房屋现在处于无法办理房屋产权证状态，但无法办理房产证并非被告原因所造成，被告在房屋交易时亦如实将与该房屋有关的原房屋所有人张某的一切材料均交付原告，并不存在原告所诉的被告隐瞒其真实产权状况的情况；因此被告并不存在法律规定的合同解除情形，故对原告要求解除与被告之间买卖合同及返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，依法均不予支持。 3、法院判决：1）原告曹某与被告金某之间关于XXX小区1号楼2单元6层262室的房屋买卖合同关系合法有效； 2）驳回原告曹文红要求解除与被告金红之间房屋买卖合同及返还购房款等其他诉讼请求。 二、律师提示： 正如上面两个案例中发生的情况，拆迁安置房的买卖在实践中存在诸多法律风险，如： 1、安置房出售后旧房迟迟不拆导致卖方违约； 2、房价上涨诱使卖方反悔； 3、买方购房后无法***等。 建议卖方和买方从以下几个方面予以关注和重视： （一）对卖方而言： 1、参考市场行情慎重确定房屋价款。如果旧房还未拆除，卖方在签署拆迁安置补偿协议的情况下就对外出售安置房，此时的安置房信息以及交房的具体时间不明确，所签署的房屋买卖合同是一种附条件的合同，并且也有预售的性质，建议卖方参考商品房买卖的市场行情结合交房的时间对于房屋价款进行充分考虑，避免在交房时因房价上涨幅度较大，从而心理失衡单方违约引发纠纷。 2、明确约定房屋差价和相关税费的承担。对于提前预售的安置房，房屋的面积往往是预估的，交房时会存在面积差，以及办理产权证和过户手续时会涉及相关税费，建议卖方在买卖合同中明确约定相关费用由谁承担，避免因约定不明引发争议。 3、谨慎约定交付房屋和产权过户的时间。如上述案例一中的卖方张某，因对于拆迁时间过于自信，在合同中约定两年内交房且设定相应的违约责任，但却遇到政府政策变更等因素影响，导致违约后被诉至法院。建议卖方在合同中恰当的设定排除责任条款，将非自身因素导致的不能按期交房和***的情况排除在承担违约责任的情形之外。 （二）对买方而言： 1、调查安置房的权属。由于农村房屋的拆迁安置补偿通常以户为单位、结合人口数量综合计算，建议买方在购房前，核实签署房屋买卖合同的出卖人对于安置房屋是独自享有还是共同共有，如果是共同共有，需要确认其他共有人是否一致同意出售房屋，避免在签约后房屋共有人提起异议引发争议。 2、核实安置房有无产权证。建议买方购买有产权证的安置房，即便买方确有需要购买暂时未取得房产证的安置房，也建议吸取上述案例二中的原告曹某的教训，切勿购买二手安置房。由于案例二中的原告曹某并不认识原产权人张某，因此在曹某无法***时只能向其购房合同的相对方金某主张权利，而金某已完成了自己的合同义务，曹某在与金某的官司败诉后，还得找已经过世的原产权人张某的继承人配合过户，而在办妥房产证前，曹某也很难再次出售该房屋。 3、完善合同中的买方条款。作为安置房的购房一方，从实现合同根本目的的角度出发，建议重点关注房屋的交付和产权过户的条款，并建议预留小部分房款待房屋过户手续办妥后付清，同时设置相应的违约责任条款，保障房屋买卖的交易进程，减少纠纷。 综上，房屋作为家庭中***核心重大的资产之一，不论是拆迁安置房的出卖人还是买受人，知悉上述法律风险，在交易过程中应能有所裨益。      

先为动态|先为律师显担当 参政议政献力量

　　先为律师显担当　　参政议政献力量　　河南先为律师事务所　　律师是推进依法治国、建设社会主义法治国家的重要力量，在服务经济社会发展、维护社会公平正义等方面正发挥着越来越大的作用。　　多年来，河南先为律师事务所律师积极参政议政，先后有多人分别担任省人大代表和市、区政协委员，他们立足专业，关注社会民生，为地方经济社会发展积极建言献策，彰显了责任担当。　　★★★先为律师★★★　　杨新涛，中共党员，河南先为律师事务所主任兼党支部书记，市律师行业党委副书记、市律师协会会长，河南省第十四届人大代表、法制委员会委员。　　李琰，河南先为律师事务所创始合伙人之一，市政府法律顾问，洛阳仲裁委仲裁员，市法学会行政法学研究会副会长，政协洛阳市第十二、十三、十四届委员。　　宋恒，中共党员，河南先为律师事务所合伙人、党支部副书记,共青团洛阳市律师行业委员会副书记，政协洛阳市老城区第十届委员。　　★★★代表委员声音★★★　　杨新涛　　为推动府院联动机制实质化、常态化、制度化运行，打造更高水平的营商环境，助力民营经济发展，建议制定府院联动机制运行的相关指引，并加大宣传力度和监督力度，适时发布机制运行中的典型实例，定期召开联席会议总结经验发现不足，以更好推动此项工作开展。另一方面，为了以市场化、法治化手段化解企业债务危机，贯彻落实“六稳”、“六保”要求，最大限度维护国家、职工和广大债权人利益，建议各级政府选择和帮助一批有重整价值的企业通过重整程序实现重生，并协调金融机构研发针对濒临破产的困难企业和破产重整企业的金融产品，同时借鉴深圳开展个人破产制度试点工作经验，在现行法律框架内探索建立个人债务集中清理机制。　　李琰　　如何增强人民群众的法治获得感，面对新机遇、新挑战、新任务，应当勇挑重担、奋起直追，要深刻领悟习近平法治思想，加强自身政治站位和专业知识的学习，立足本职，发挥政协委员深入各阶层人民群众、了解社情民意的通道作用，聚焦群众所思所盼，积极提出反映和建议，让执法机关用有力量、有是非、有温度的裁判回应人民群众对公平正义的新期盼。　　宋恒　　民法典的颁布和实施,是新中国立法史上一个里程碑事件，对坚持以人民为中心的发展思想、依法维护人民权益、推进国家治理体系和治理能力现代化，具有重大意义。面对日益增多的法律法规和专业性的法律条文，如何让公民自觉学法尊法守法用法，普法工作就显得尤为重要。应将广大企事业单位、学校、医院、社会团体等社会主体纳入普法范围，提升全社会的法律意识，真正使法律深入人心，落在实处。　　路虽远行则将至，事虽难做则必成。2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，我所律师作为人大代表、政协委员，必将全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，以高度的责任感、使命感认真履职尽责，充分发挥专业优势，紧紧围绕经济社会发展和民生热点难点问题，以法律人的视角建言资政献良策，为地区经济社会高质量发展贡献智慧和力量。

先为讲故事‖同福客栈招工指南

河南先为律师事务所  王怡玢   话说龙门镖局千金佟湘玉千里寻夫来到七侠镇，不曾想连夫君的面都没见到就……迫于生计，佟湘玉无奈在此处开了间“同福客栈”，变身佟掌柜。创业之初又是初来乍到，客栈正缺人手，佟掌柜就想招几个伙计，打听到隔壁几家铺子的伙计有的签劳动合同，有的签劳务合同，就去向万利当铺的钱掌柜打听。 佟湘玉：“钱掌柜，你说这劳动合同、劳务合同都是招伙计的合同，它们有啥子区别嘛？” 钱掌柜：“佟掌柜，你别看就一字之差，这区别可大了去了。它这……得，我给你列个表，你回去自个儿慢慢儿研究吧。” 区别 劳动合同 劳务合同 主体 单位与个人之间 单位与单位之间 个人与个人之间 单位与个人之间 主体关系 人身与财产关系 隶属关系：服从用人单位的领导、管理、组织和支配 财产关系 平等关系：自行支配劳动，以个人名义进行劳动 适用法律 劳动法、劳动合同法 民法总则、民法通则、合同法 报酬形式 及纳税 金额、方式受法律规定约束 工资薪金税率 金额、方式合同约定 劳务费税率 单位义务 需缴纳社保 需支付加班费 受***低工资约束 无需交社保 无需支付加班费 不受***低工资约束 责任承担 用人单位承担 劳动者自行承担 个人之间劳务关系造成他人损害的，接受劳务一方承担 解除方式 法定程序 可能支付经济补偿金 合同约定 可能支付违约金 纠纷处理 方式 劳动仲裁前置 可直接诉讼 佟湘玉一看：“额滴神啊，还好提前问了你，额这要是稀里糊涂和伙计们签了劳动合同，又要给他交社保，又要付他***低工资，他惹事额还要负责，开除他额要赔钱，那额不是成了冤大头咧！” 钱掌柜还没来得及解释，佟湘玉转念一想：“咦，不对不对，要是这样子的话，你们都还和伙计们签个啥子劳动合同嘛？” 钱掌柜大笑：“哈哈哈，佟掌柜是个聪明人，我们签劳动合同可不是冤大头。衙门发过公告，如果我们要求伙计遵守店里的规矩，在指定时间、地点，按指定方式、形式做工；向伙计定期支付工钱；伙计长期为我们铺子的业务做工，那不管我们有没有签合同，也不管签的是劳务合同还是劳动合同，都可以认定我们和伙计之间构成了事实劳动关系。” 佟湘玉：“那...认定事实劳动关系滴后果是啥嘛？” 钱掌柜：“衙门要求，与伙计建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。而一旦被认定为事实劳动关系，那必然是要么没签合同，要么签的不是劳动合同，这对咱们来说风险真不小，我还是列个表给你说说。” 损失类型 损失详情 支付二倍工资 （1）初次建立劳动关系：自用工之日满一个月的次日起开始计算二倍工资，截止点为双方订立书面劳动合同的前一日，***长不超过十一个月。 （2）当订立无固定期限劳动合同而未签订：二倍工资自应订立无固定期限劳动合同之日起算，截止点为双方实际订立无期限劳动合同的前一日。 经济补偿金 在一个月的“宽限期”内，如果由于劳动者不签订书面劳动合同，用人单位终止劳动合同的，可以不支付经济补偿。 工伤赔偿 应参加而未参加工伤保险，用人单位须按工伤保险待遇项目和标准支付费用。 社保处罚 （1）不办理社会保险登记：责令限期改正、对用人单位处应缴社会保险费数额一倍以上三倍以下的罚款、对其直接负责人处五百元以上三千元以下的罚款。 （2）未按时足额缴纳社会保险费：责令限期缴纳或者补足、日万分之五的滞纳金、欠缴数额一倍以上三倍以下的罚款。 订立无固定期限劳动合同 超过一年未签订，视为双方签订了无固定期限的劳动合同。 商业风险 不能对涉及商业秘密或竟业***的劳动者进行有效约束。 佟湘玉：“咋还有这么多风险呢！但你们做的都是大企业大买卖，管理规范。额就是个个体户，雇两个伙计帮帮忙，用不着这么严格吧？” 钱掌柜：“别想当然啦，在官府的公文里，境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织不分大小，一视同仁！” 钱掌柜：“不过佟掌柜您也别着急，也不是所有伙计都绝对要签劳动合同的。对于不超过六个月、不是主营业务、可以替代的岗位，比如打扫卫生的伙计，你可以从劳务派遣铺子那里找人来做，你只需要和劳务派遣铺子签协议。再比如说，你可以雇佣部分退休或者享受退休待遇的人来做工，是可以签订劳务合同的。要找那些身强体健的，弱不禁风的就算了。” 钱掌柜：“另外，刚才没来得及给你说，给伙计二倍工钱的惩罚赔偿，如果他们在一年内没有要的话，我们还要不要给？官老爷们也没有很统一的说法。之前我们店里有个伙计做工5年了一直没签合同，走人的时候问我要2倍工钱，一开始娄知县说人家走之后1年内都可以找我来要，后来又有青天老爷说2倍工钱属于惩罚，并不是伙计的劳动报酬，必须要在知道没签合同1年内要才行呢。” 佟湘玉：“美滴很，美滴很。额知道咧，谢谢钱掌柜，额先走咧，有空去额店里喝酒去～” 佟湘玉陆续招来了老白、小郭、吕秀才、李大嘴...你觉得他们分别签了什么合同呢？   【法条索引】 一、事实劳动关系的认定 《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》（劳社部发［2005］12号）***条：“用人单位招用劳动者未订立书面劳动合同，但同时具备下列情形的，劳动关系成立：（一）用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格；（二）用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者，劳动者受用人单位的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动；（三）劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。” 二、认定为事实劳动关系的后果 《劳动合同法》第十条：“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。” 1、经济损失 《劳动合同法》第八十二条：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。” 《劳动争议调解仲裁法》第二十七条：“劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。劳动关系存续期间因拖欠劳动报酬发生争议的，劳动者申请仲裁不受本条***款规定的仲裁时效期间的***；但是，劳动关系终止的，应当自劳动关系终止之日起一年内提出。” 《劳动合同法》第四十六条：“有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的。” 《劳动合同法》第四十七条：“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。” 《工伤保险条例》第十四条：“职工在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的，应当认定为工伤。” 《工伤保险条例》第六十二条：“依照本条例规定应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。” 2、行政处罚 《社会保险法》第八十四条：“用人单位不办理社会保险登记的，由社会保险行政部门责令限期改正；逾期不改正的，对用人单位处应缴社会保险费数额一倍以上三倍以下的罚款，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处五百元以上三千元以下的罚款。” 《社会保险法》第八十六条：“用人单位未按时足额缴纳社会保险费的，由社会保险费征收机构责令限期缴纳或者补足，并自欠缴之日起，按日加收万分之五的滞纳金；逾期仍不缴纳的，由有关行政部门处欠缴数额一倍以上三倍以下的罚款。” 3、商业风险 《劳动合同法》第十四条：“无固定期限劳动合同，是指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同。用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同。有下列情形之一，劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同：（一）劳动者在该用人单位连续工作满十年的； （二）用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的；（三）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条***项、第二项规定的情形，续订劳动合同的。用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。” 《劳动合同法》第二十三条：“用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。” 三、企业类型不影响劳动用工形式 《劳动法》第二条：“在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法。” 《劳动合同法》第二条：“中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织（以下称用人单位）与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法。” 四、替代性方案 《劳动合同法》第六十六条：“劳动合同用工是我国的企业基本用工形式。劳务派遣用工是补充形式，只能在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上实施。前款规定的临时性工作岗位是指存续时间不超过六个月的岗位；辅助性工作岗位是指为主营业务岗位提供服务的非主营业务岗位；替代性工作岗位是指用工单位的劳动者因脱产学习、休假等原因无法工作的一定期间内，可以由其他劳动者替代工作的岗位。 用工单位应当严格控制劳务派遣用工数量，不得超过其用工总量的一定比例，具体比例由国务院劳动行政部门规定。” 《劳动合同法》第五十九条：“劳务派遣单位派遣劳动者应当与接受以劳务派遣形式用工的单位（以下称用工单位）订立劳务派遣协议。劳务派遣协议应当约定派遣岗位和人员数量、派遣期限、劳动报酬和社会保险费的数额与支付方式以及违反协议的责任。”