“先为讲师团”杨新涛律师——为洛阳宏科创新创业投资有限公司管理人员作公司法知识培训

　　2017年12月5日对洛阳国宏投资集团有限公司进行国家宪法日知识培训之后，2017年12月14日下午，应顾问单位洛阳宏科创新创业投资有限公司的邀请，“先为讲师团”成员杨新涛律师为该公司及兄弟单位的管理人员作了公司法专题知识培训。 　　杨新涛律师紧密结合宏科创投公司经营管理的实际情况和特点，用生动形象的案例、诙谐幽默的语言同大家分享了公司法中关于股权投资方面的知识，介绍了我国股权投资行业的概况，并重点就股权投资所涉及的对赌条款、股权设计、章程制作等问题等进行了深入浅出的分析和讲解，具有较强的针对性、实用性、操作性。培训结束后，参会人员纷纷表示受益匪浅、意犹未尽，很期待杨新涛律师以及先为律师能够再次进行法律分享，为公司的依法治企提供帮助。 先为讲师团 　　根据党的十九大关于***推进依法治国的政策精神，面对各行各业日益增加的法治需求，为向优质客户及社会各界更好的宣***律、普及知识， 2017年初，我所推选10位***律师组建成立“先为讲师团”。今后将推出数量更多、质量更高、更加精彩的培训讲座奉献给客户及社会公众。

先为动态 | 先为青年律师风采展演

　　天时人事日相催，冬至阳生春又来！2021年12月30日，河南先为律师事务所举办了“乔迁起航青春激荡”青年律师风采展演活动。我所杨宇豪、杨天啸、李亚苏、徐洛旺、吴洁等14位律师分别以演讲、脱口秀、魔术、相声、独唱等多种方式，向大家展现了我所青年律师们朝气向上的勃勃生机与意气风发的精神面貌。　　河南先为律师事务所　　活动开始，我所杨新涛主任表示青年律师是律所的新生代力量，不仅要在充实的工作中提升专业技能，更要在日常的生活中丰富文化修养，并对在场的各位青年律师寄予了殷切的期望和美好的祝愿。　　杨新涛律师　　河南先为律师事务所　　风采展演　　伴随着活动如火如荼的进行，现场活动气氛热烈，有掌声、有欢笑、有感动、有泪水，更有青年律师们对先为所、对未来的无限憧憬和展望，在那一刻大家的心是紧紧凝聚在一起的，如家人一般诉说和倾听……　　精彩节目回顾　　杨宇豪律师　　杨天啸律师　　任浩纲律师　　徐洛旺律师　　精彩节目回顾　　卢颖晨律师　　刘迪律师　　姬孟园律师　　吴洁律师　　精彩节目回顾　　张晓毅律师　　李亚苏律师　　郭宇莹律师　　刘普军律师　　河南先为律师事务所　　活动最后，我所副主任李琰律师以“青年律师进阶之路”为主题从职业方向、学习和沟通能力培养、知识积累和执业道德等方面向大家讲述了青年律师应当通过学习不断地充实自己，在拥有清晰职业规划的同时，更要培养出良好的工作习惯和优秀的职业品质，并用鲜活生动的事例，阐述了专业技能所带来的正向反馈。使在场的青年律师们如醍醐灌顶，受益良多。　　李琰律师　　河南先为律师事务所　　新竹高于旧竹枝，全凭老干为扶持。明年再有新生者，十丈龙孙绕凤池。饱含着对资深律师的高度嘉许，和对新一代青年律师的重托期待，河南先为律师事务所将秉持着传承精神，延续为中国法治进步贡献力量的初心与使命！

先为解惑|疫情期间，商品房买卖违约怎么办？

肖春  河南先为律师事务所 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。青山座座皆巍峨，壮心上下勇求索！我们始终坚信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。 一场疫情来袭，全国按下了暂停键。除了受到直接影响的旅游业、餐饮业，交通运输业、线下门店等，与疫情非直接相关的房地产行业在未来一段时间内所受的影响也将逐渐显现。不仅因为房地产行业在当前国民经济中所占比例较高，也因为房地产行业的上下游业务较多，牵一发而动全身的连锁反应在所难免。2020年1月25日，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，各房地产项目工地一律停工，办理房地产登记的行政部门延期***开放，各行各业的复工时间也都推迟，如此将可能导致已经处于商品房买卖交易过程中的双方出现违约情形。 一、疫情导致商品房买卖双方的违约责任如何认定？ 本次疫情是一次全国乃至世界范围内爆发的突发性异常事件，具有不能预见、不可避免、不能克服的客观性，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。我国《合同法》***百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。可见，在没有法律明确排除外，疫情导致的商品房买卖合同一方违约，并不必然全部免除责任，还要考虑到疫情的实际影响和履行合同的客观情况。 例如，购房人处于隔离状态，导致其无法依据《商品房买卖合同》的约定按期支付首付款，是否能够免除违约责任，就要看购房人是被政府采取强制隔离措施，还是自行居家隔离。如果被政府采取强制措施隔离，显然***了其履行义务的能力，可以免责。如果只是购房人为了安全考虑自行居家隔离，而在保证安全的情况下客观上能够履行合同义务，购房人就不能完全免责，开发商可以追究购房人相应的违约责任。 二、开发商已与购房人签署《认购协议书》，无法在《认购协议书》约定的时间内与购房人签署《商品房买卖合同》怎么办？ 马云说：“未来的企业，只分使用互联网技术的实体经济和不使用互联网技术的实体经济，使用互联网技术的实体经济肯定生存能力更强，生存率更高。”近期，一些开发商已经在利用微信、抖音直播等形式宣传邀请客户线上看房、选房，针对已经进行认购、有签订《商品房买卖合同》需求的情况，也可利用技术的手段进行线上签约，并保存好后台信息，待复工后补签书面的《商品房买卖合同》。为保障合同的顺利履行，建议核实购房人的身份信息、征信情况以及开发商开具的定金收据原件，通过视频的方式进行录音录像，并保存相关的微信、短信沟通记录，尽量要求购房人本人直接线上操作，如果委托他人办理，还需审查委托书的真实性、委托代理的权限等信息。总之，合同的形式不是***重要的，关键要看是否体现双方的真实意愿，并留有相关的证据防止后续单方毁约。 三、开发商已与购房人签署《商品房买卖合同》，逾期交付房屋怎么办？ 开发商作为工程发包方，是否能够在合同约定的期限内将房屋交付给购房人，一定程度上依赖于承包人的工程进展。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间是在疫情发生期间或疫情结束后，开发商可以依据不可抗力的规定免责。我国《合同法》***百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此，开发商主张因不可抗力免责，有及时通知购房人和提供相关证明的法定义务。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间也在疫情发生前，开发商由于其他情形未按时交房，又恰遇此次疫情导致一再延期。则开发商逾期交房就不能以不可抗力为由全部免责。此时，建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法交房的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期交房的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。同时，开发商可灵活运用线上办公模式，在疫情期间积极解决交房的障碍问题，并做好跟购房人的沟通和交流，以达到减损进而止损的目的。 若部分开发商利用微信、抖音等形式进行线上销售，在疫情发生期间与购房人签署《商品房买卖合同》，合同中约定的交房时间务必要充分考虑到承包人建设工程能够复工的时间及可能遇到的相关障碍，以及采取的工程进度保证措施，综合确定可靠的交房时间。如果约定交房时间也是在疫情发生期间或疫情结束后，就视为开发商对于疫情给交房带来的影响有着明确的预判，一旦逾期，则不能依据不可抗力主张免责。 四、开发商已交付房屋，逾期办理房屋产权证怎么办？ 若《商品房买卖合同》约定的***时间是在疫情发生之时或者之后，开发商在及时通知业主和提供相关证明的情况下，可以主张因不可抗力免责。 若合同约定的***时间是在疫情发生之前，则开发商逾期***就不能以不可抗力为由免责。建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法***的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期***的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。 由于房价在市场行情中呈上涨态势，对于已经办理入住且没有出售房屋意愿的业主来说，逾期办理房产证一般不会给业主造成较大损失，故业主基于逾期***问题追索开发商的违约责任也不会有很高的心理预期。  疫情特殊期，建议开发商联合物业公司，为业主提供包括但不限于***消杀、24小时安防、疫情播报、员工体温检测、生活便利等一系列精准服务，与业主共同打响家园保卫战，在提升服务品质的同时，也能与业主建立更加牢固的关系，为此后因逾期***问题与业主进行友好协商打好良好的基础。 五、购房人已支付首付款，逾期办理按揭贷款怎么办？ 如在疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，但未能办理完合同备案和预告登记，导致无法办理按揭贷款的，若购房人无过错，开发商无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以要求购房人承担违约责任。 六、购房人已办理按揭贷款，出现按揭断供怎么办？ 通常购房人依约向银行偿还贷款都是通过电子银行转账的线上方式进行，疫情管控措施并不会实质影响购房人还贷。但也有部分购房人仍习惯通过以现金存入还贷帐户方式，还有的人以工资卡关联还贷帐户，依靠每月工资收入进行还贷，等等。这些购房人可能在疫情期间因本人患病或被隔离无法还贷，可能因工作单位延迟发工资而无法被划扣应还贷款。 针对疫情期间还贷困难的现实情况，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局在2020年2月1日联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。” 如果购房人受疫情影响符合以上情形的，应及时主动向贷款银行申请延期还款并提供相关证明材料。建议开发商联合物业公司将相关贷款银行延期还款的政策告知购房人，督促符合上述条件的购房人积极申报相关材料，如经贷款银行审核符合延期还款的条件，开发商也能摆脱承担阶段性担保责任的风险。  

先为党建 | 先为律所党支部赴太岳红色文化展示馆开展党建活动

　　建党节　　1921-2023　　中国共产党成立102周年　　为迎接“七一”建党节的到来，持续深入学习贯彻党的二十大精神，深化“做党和人民满意的好律师”主题教育活动，根据《洛阳市律师行业党委关于在庆祝建党102周年“七一”之际开展系列活动通知》的要求，2023年6月28日，河南先为律师事务所党支部副书记宋恒、宣传委员曹明哲带领律所部分党员律师、入党积极分子前往新安县太岳红色文化展示馆开展党建活动。　　太岳红色文化展示馆位于新安县正村乡古村。豫西革命老区新安作为战争年代中国革命的缩影，留下了一串串可歌可泣的红色记忆。1927年，中共新安第一个党支部成立，黄河之滨，汉关内外，优秀的新安儿女，燃起革命斗争的烈焰，浴血奋战，最终赢得了抗战的全面胜利。　　在宋恒同志的带领下，全体党员律师集体庄严宣誓，重温入党誓词，表达了对党忠诚、服务人民的坚定信念。大家纷纷表示，本次活动让全体党员及入党积极分子感受到了先辈们留下的精神财富弥足珍贵，永远是激励我们克服一切艰难险阻、为实现中华民族伟大复兴而奋斗的精神动力。坚持党的领导，是党和国家的根本所在、命脉所在，是人民的利益所在、幸福所在　　七/一/建/党/节　　参观完毕后，全体人员合影留念，并高喊出“传承红色基因，弘扬革命传统”的坚定决心。在今后的工作中，先为律师将自觉遵守拥护中国共产党领导，践行人民律师为人民理念，不忘初心，牢记使命，认真履行社会责任，做党和人民满意的好律师，为党的事业奉献力量。　　七/一/建/党/节