管家喊您交物业费，您拒绝的理由成立吗？

     河南先为律师事务所  陈亚芳 近年来，物业公司与业主间的物业服务合同纠纷逐年增加，***终焦点问题都落在业主是否可以拒绝交纳物业费？现实中，业主对物业公司稍有不满就拒交物业费，拿物业费来作为对抗物业公司的“杀手锏”，可一旦诉至法院，却又很难获得法律的支持。作为业主应理性沟通，依***，接下来笔者为您剖析拒交物业费常见的几种情形是否合法。    一、以非签订物业服务合同的当事人为由拒交物业费 理由：有些业主认为自己并未与物业公司签订物业管理合同，房地产开发商和业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其无约束力，自己不知晓、不认可合同内容，因此拒绝交纳物业费。 答案：根据相关法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院予以支持。 法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》***条规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 二、 以房屋质量不合格为抗辩理由 理由：业主在使用房屋的过程中发现房屋存在漏水、墙体裂缝、玻璃破裂等问题并以此为由拒交物业费。 答案：房屋质量问题系购房者与房地产开发企业之间的商品房买卖合同纠纷，物业管理费的交纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷。房地产开发企业与物业公司是两个不同的法人企业，在法律上是两个不同的责任主体，房地产开发企业违约不应由物业公司来承担其违约责任。因此，业主以房屋质量不合格为由拒交物业费不能得到法院支持。 三、以未居住、未使用为抗辩理由    理由：部分业主***后长期不住，低楼层业主以未使用电梯为由拒交物业费。 答案：根据相关法律规定，不管你是否住在一层，也不管你是否使用电梯，物业费都是需要交纳的。房屋空置未使用，也应当缴纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如未约定，则根据价格主管部门的规定确定。 法律依据：《物权法》第二十七条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、以物业公司未尽到安保义务造成业主人身、财产遭受损失为抗辩理由 理由：业主因家中财物被盗、自有车辆被剐蹭或被偷走，以物业公司未尽到安全保障义务，才导致自己的人身或财产遭受损失以此为由拒交物业费。 答案：物业公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据相关法律规定和物业管理合同来确定。业主拖欠物业费和财物损坏、损失索赔是两个不同的法律关系。业主需支付的物业费，与物业公司是否应该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。 法律依据：《物业管理条例》第三十五条规定， 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 五、以物业公司服务不合格、不到位为由拒交物业费  理由：事实上大多数业主拒交物业费均有类似抗辩理由，如小区内车辆随意停放无人管理、绿化率不足、垃圾未及时清理、门禁不严、保安不尽责或态度恶劣等为由拒交物业费。 答案：业主与物业公司之间是物业服务合同关系，如果物业公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。若有证据证明物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业公司减收相应物业费的依据。    法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条***款规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 六、以物业公司不履行维修义务为由拒交物业费      理由：有些业主入住后房屋外墙渗水、楼上漏水或家中返水导致不能正常生活且造成经济损失，找物业公司解决，若物业公司未解决或解决结果不满意就拒交物业费。 答案：对于维修义务的主体应结合实际情况具体分析：房屋漏水渗水，如是由楼上业主引起的，应由楼上业主承担维修及赔偿义务;如是建筑质量问题，要找开发商;若是公共管道等设施引起的话，则需按双方所签订物业管理合同，由物业负责或由业主委员会动用维修基金予以维修。若业主有证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可酌情减少物业费。      部分业主拒交物业费，虽然矛头指向的是物业公司，但其损害的是其他已交物业费业主的利益。物业费交纳比率过低，容易造成物业公司运营经费不足，导致物业服务下降，影响全体业主的利益。业主应理性维权，与物业公司发生纠纷时，根据纠纷的实际情况，或搜集证据向法院起诉，或小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时，业主委员会可以依法通过正当程序解聘原物业公司，重新聘用新的物业公司

先为动态 | 先为律所“思辨青春 勇担使命”迎五四青年律师辩论赛冠军赛圆满举行

　　01　　先为辩论赛　　4月25日下午，河南先为律师事务所“思辨青春勇担使命”迎五四青年律师辩论赛决赛火热开赛。经过赛前精心准备，四组参赛选手严阵以待，信心十足。本场决赛由丁昊昱律师担任主席。　　决赛第一场比赛的辩题为：　　是否建议降低未成年人刑事责任年龄！　　正方第三组法外张三队（从右向左）：董家宝、孙凌喆、张汶、彭强　　反方第二组咋说咋对队（从左向右）：秦欢欢、张晓毅、杨天啸、马佳乐　　冠亚军决赛辩题为：　　专业化还是多面手更适合青年律师！　　正方第四组啊对对队（从右向左）：张冰、马智翔、陈亚芳、李梦阳　　反方第一组不好惹队（从左向右）：刘嘉蕾、杜欣欣、任浩纲、卢颖晨　　02　　评委点评　　辩论结束后，各位评委对辩手的精彩表现给予肯定，表示本次比赛贴近社会热点，整场比赛精彩纷呈，参赛辩手通过本次比赛在辩论技巧、法律逻辑、语言表达等方面都有明显进步，各位辩手用出色的表现，为我们展现了先为青年律师的青春风采。　　02　　比赛结果　　辩论赛冠军　　经过评分统计，本次辩论赛获得冠军的是：第一组不好惹队，一辩刘嘉蕾、二辩杜欣欣、三辩任浩纲、四辩卢颖晨。　　最佳辩手　　获得最佳辩手的是杜欣欣律师　　优秀辩手　　获得优秀辩手的是：李梦阳、陈亚芳、马智翔、任浩纲　　最后总结　　激情碰撞，以辩会友。本次辩论赛通过紧张激烈的辩论帮助青年律师提升了法律思维和语言表达能力，增强了先为青年律师的凝聚力，展现了青年朝气蓬勃的精神风貌。希望青年律师能够继续发扬思辨精神，以辩启智、以论笃行，积极提升专业能力和执业技能，在法律服务中展现先为律师专业、敬业的态度，维护当事人的合法权益，传递法律的温度和信仰。

疫情影响下，公司股东应该怎么办 ——宋恒

                                ——宋恒 一场突如其来的新冠肺炎疫情，正在让许多企业，尤其是中小企业经历着生存的历练与考验。2019年年初，美团CEO王兴调侃说，2019年，或许是未来10年里***糟糕的一年，也或许是***好的一年。他一语成谶。原以为2020年只是个“困难模式”，而现实是“地狱模式”。虽然各地政府均出台了支持企业经营发展的各项政策，但企业自身的突破与改变更为重要。股东（尤其是控股股东）作为公司的经营者和决策者，如何在特殊时期正确行使股东权利、履行股东义务，和公司共渡难关，本文将从以下四个方面进行分析： 一、特殊时期，股东如何行使决策权？ 股东行使决策权，主要通过参加股东会并就决议进行表决的方式。以有限公司为例，其组织架构大多为：股东会、董事会、监事会、管理层，简称三会一层。股东除了要参加股东会会议之外，有些担任董事、监事或高管的股东，还要参加董事会会议、监事会会议和总经理办公会等会议。疫情期间，公司经营面临巨大挑战，通过会议形式对公司有关事项进行决议实属必要。公司出现需要就股东分红、增资、减资、借款担保、股权融资、决定公司管理层人事任免及股权激励等事项进行决议，必须召开股东会。    大部分公司的公司章程中对上述会议的召集、召开、表决程序作出了规定。在我们的经验中，股东会的会议形式实践中以现场会议为主，在章程中通常没有明确规定。在目前特殊时期，如确属必要必须召开会议，可采取电子邮件、电话、微信、传真等方式发送会议通知，并保存已通知到所有参会人员的证据。会议形式可以通过微信、钉钉、视频电话等实时通讯方式召开。关于表决形式，无论何种会议形式，有表决权的参会人员对审议事项均应当明确表态，或口头表决、或举手表决，经统计后形成决议并由参会人员确认。会议的召开过程应全程视频录像。在条件允许时，再由参会人员对纸质会议决议进行确认并签署。     二、特殊时期，股东如何帮助公司在困境中发现机遇 此次疫情对旅游、餐饮、线下教育、实体门店等面对面的行业，都会造成较大影响。南方的春节素有花市传统，北方的春节则有庙会传统，很多从业者一年的收入就靠春节这几天，突然之间，一场疫情把一年的期望和一年的收入都化为乌有。 与此同时，像短视频、在线游戏、社交等能够线上化、IP化的行业则迎来利好。手机游戏王者荣耀单日的充值竟有20亿元之多。 正所谓：危机与机遇并存。例如：在2003 年的非典疫情时，呷哺呷哺在北京只有几家店，借非典疫情，他们迅速抓住机会，给自己的产品定义为“比快餐更正式、比正餐更便捷”，利用这种分餐方式，打造爆款产品；再通过现金流预售的方式，比如存 500送1000 的方式，获得了大量的资金，快速搭建连锁结构，成功在香港上市。     除了呷哺呷哺，非典疫情同样成就了蓝月亮。非典疫情爆发，国内消费者对于个人卫生的重视达到了近似“恐慌”的程度，蓝月亮通过捐赠等公益活动以及线下洗手活动推广，快速打开洗手液市场，在洗手液与蓝月亮间划上等号。后来在宝洁、联合利华、纳爱斯、立白四大日化巨头在洗衣粉市场打得火热时，顺势推出洗衣液，一下又做到市场***。 作为股东，应在疫情中学会观察和分析，分析你所在的行业、上下游产业链、消费对象、可以类比的行业都发生了什么事情，对你所从事的领域会带来什么影响，并从中发现机遇，利用新技术和新工具尽快弥补因疫情耽误的时间和商机所造成的损失。祸兮福所倚，人生处处有转机。     三、特殊时期，股东如何帮助公司缓解现金流压力？ 1、暂缓分红。 疫情使公司面临巨大的现金流压力，除了各地政府的帮扶措施外，股东可以通过股东会决议暂缓分红。  如公司股东（大）会已作出分红决议但尚未实际分配，鉴于疫情 对公司未来的影响，股东（大）会可再作决议不予分红，将盈余资金为公司所用。但该方式对有限公司较为适合，因为有限公司股东通常较少。如上市公司或非上市公众公司拟通过此种方式进行，操作起来较为困难。 2、股东向公司提供借款及担保。 为解决公司现金流问题，股东可向公司提供借款。股东向公司提供借款属于民间借贷，应当遵守民间借贷法律关系中关于利率等的规定。在借期届满，股东可收回借款***。为规范流程，公司应向股东出具借据等债权凭证。 3、增资 增资是指公司为扩大经营规模、拓宽业务、而依法增加注册资本金的行为。有限责任公司增加资本，可以由原股东按持股比例增加出资，也可以由新股东出资。股份有限公司可通过发行新股方式增加股份，既可向社会公众募集，也可由原股东认购。不论是何种形式的增资，都需要按照《公司法》等法律法规的规定履行相应的程序及手续。当然，此时的增资款都应实缴到位。 4、股权融资 公司股东配合公司开展股权融资，主要方式有股权质押融资、公募或私募股权融资等形式。如果公司的商业模式或产品具有竞争力，获得投资人的青睐不是问题。股权融资是一个复杂的过程，如何确保企业通过股权融资方式度过疫情，还能实现对赌目标，是股东所要着重考虑的。同时，在疫情期进行股权融资，可能被投资人趁人之危，切不可仅仅为了解决资金压力，就贸然签订对赌协议，以免对赌失败，从而造成更大的损失，甚至失去对企业的控制权。 四、特殊时期，股东如何帮助公司实现转型？ 随着各地陆续复工，疫情对行业的影响进一步显现。疫情倒逼之下，各个行业正积极行动，一方面设法止损自救，另一方面探索新的经营模式和企业转型。为保障现金流，餐饮业开始转向销售食材、半成品，西贝、云海肴等品牌门店增加了外卖和菜站服务，与电商平台积极合作，减少损失的同时也一定程度上解决了附近居民在特殊时期的生活需求。面对线下客流冷清、物流还未完全恢复畅通的现状，各地的实体店铺开始启动或加快拓展社群销售和线上销售的脚步。在许多城市，品牌实体店和线下商铺正努力通过微店、小程序等渠道引导顾客转向线上购物，号召消费者云逛街、云上课、云健身。 在此特殊期间，在线教育、线上办公、自媒体、短视频、无人配送等领域的需求迅猛增加，疫情造就了独特的社会消费环境，因此股东可根据公司的经营模式和产品特性，依托互联网帮助公司进行转型升级。更可以通过公司并购，实现资源优化配置，达到资源共享，提高资源利用率，同时能使公司***低成本的实现多元化发展。 ***后，面对疫情可能对公司产生的影响，先为律师向公司及股东提出如下建议： （一）、保持对现金流变动的关注，做好企业自身发展和社会责任的统一。要测算现金流在销售短期递减，而租金、人力费用等固定的运营成本与管理费用不变的情况下，可能对公司业务产生的影响。 （二）、保持对疫情动态的及时关注。提前了解自身企业和上下游企业员工节后是否可以正常返工，判断能否正常交付产品与服务，同时要建立更敏锐的前中后台联动机制。如处在疫区的仓库不能正常发货等，要早做排查，做好预案。 （三）、远程办公、弹性工作。在疫情的警报没有解除之前，远程办公将中长期存在，甚至有些员工在家办公会持续到到3月份。所以在这种情况下，千万不要等。不需要去用一些所谓的特别的高大上的一些软件和设备，现在企业微信、钉钉等，都为我们实现在家办公提供了可能。 （四）、在此特殊期间，股东之间应以公司利益为***高目标，齐心协力，摒弃前嫌，避免公司决策出现僵局，共同帮助企业走出困境。 （五）、要持续关注员工的身体和心理健康。关怀员工福祉的企业更容易在困难时期形成内在的合力，增强企业凝聚力，从而帮助企业渡过难关，并为企业未来的发展打下坚实的基础。  

河南先为律师事务所为楚科伟、乔丽娟律师—为前进科化集团2016年度股东大会提供见证法律服务

　　2017年6月25日上午，河南省前进科化集团2016年度股东大会在公司所在地会议室召开，该公司142名股东及董事、监事、***管理人员参加了会议。会议审议通过了2016年度董事会工作报告、监事会工作报告、2016年度财务决算方案及2017年度财务预算方案、2016年度利润分配方案，并通过选举增补了3名董事。 　　受前进科化集团的委托，河南先为律师事务所委派楚科伟、乔丽娟律师，对会议的召集、召开程序，出席会议人员的资格及各项议案的内容进行了事前审查，应邀出席会议对会议的表决程序、表决结果做了现场见证，***后由乔丽娟宣读了《律师见证法律意见书》。